Ganhar dinheiro com o aluguel de galpões logísticos? Sim, você pode com o FII (fundo de investimento imobiliário) FIIB11. Mas saiba se é a hora certa de comprar seguindo a atuação dos players que sabem o que fazem?
O fundo de investimento imobiliário FIIB11 se caracteriza como um FII dedicado a galpões logísticos. Ao comprar cotas do FIIB11 você vai receber valores mensais relativos ao aluguel desses galpões logísticos. Além disso, pode vir a aproveitar a valorização que pode acontecer sobre essas cotas. Isso sem o problema de concentrar seu dinheiro em um único investimento, que é o que acontece quando compramos um imóvel por conta própria. Sem falar que cotas de FII são infinitamente mais fáceis de vender que um imóvel físico.
O fundo de investimento imobiliário FIIB11 pode, sim, ser um bom investimento, mas convém analisar o comportamento dos investidores institucionais, que são os participantes fortes que melhor leem o comportamento dos ativos e com melhores condições de influenciar o seu preço. Por isso, o FIIB11 é o tema deste artigo, mas queremos enfatizar a metodologia que usamos para interpretar a atuação desses big players que “mandam” no mercado. O Raio X Preditivo usa o volume para encontrar faixas de preço onde é vantajoso comprar e vender, baseando-se na posição desses investidores institucionais e gostaríamos de apresentar essa metodologia aqui neste texto.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Investir em imóveis parecia ser coisa de gente rica até bem pouco tempo atrás. Até mesmo para comprar um único imóvel você teria que ter uma boa soma em dinheiro. Com a desvantagem de que teria que colocar todos esses “ovos” em uma cesta só, com o risco do imóvel escolhido desvalorizar ou então você não conseguir alugá-lo.
Você teria que escolher bem esse imóvel, possivelmente um apartamento pequeno em um bairro mais afastado. Teria que lidar com impostos, taxas da prefeitura, papelada, documentação e toda a burocracia.
E sem falar na incerteza de se o valor do aluguel será o desejado para rentabilizar tal investimento.
Ao alugar, teria que enfrentar mais burocracia e papelada. E o risco de o locatário ser inadimplente. Será que ele vai pagar o condomínio e as outras taxas, como luz, água, IPTU e seguro do imóvel em dia? E se você tiver que despejá-lo? O risco de dor de cabeça é grande.
Claro, você também tem que cuidar da manutenção do imóvel: eletricidade, encanamento, pintura, avarias. E de tempos em tempos vêm reformas, coisas pequenas e grandes que, ao longo do tempo, dão uma bela soma.
Agora, imagine que você precisará dessa grana que colocou no imóvel, para pagar uma viagem ou um procedimento médico. Terá que tirar o morador do imóvel, esperar os prazos legais e colocar o apartamento à venda. Tudo isso pode demorar. Se quiser vender rápido terá que colocar um preço menor do que gostaria: a liquidez, nossa capacidade de transformar um bem em dinheiro, em imóveis é baixa!
Você terá que ter muita sorte para conseguir de volta o mesmo dinheiro que investiu na compra.
Como podemos ver, investir em imóveis não é tão simples como parece.
Mas os fundos de investimento imobiliário vieram para mudar isso
Com os fundos de investimento imobiliário você pode investir em imóveis de maneira muito mais fácil:
• Dá para começar com um valor pequeno, já que as cotas são baratas e você pode comprar poucas cotas de cada vez, até mesmo uma só se você quiser
• São fáceis de comprar e vender a qualquer momento, com muita liquidez na bolsa de valores brasileira (pelo menos para pequenos valores)
• Você recebe o aluguel dos imóveis em forma de “dividendos” ou “rendimentos” mensais
• Mesmo investindo pouco, você está diversificando, visto que boa parte dos fundos investe em mais de um imóvel de cada vez
• Toda a burocracia, manutenção dos imóveis e dores de cabeça são por conta da empresa que administra o fundo
Como os FIIs investem em diversos imóveis ao mesmo tempo, quando você compra uma cota – isso mesmo, ainda que você compre uma única cota a um valor às vezes menor que R$ 100 -, você está investindo em diversos imóveis ao mesmo tempo.
Quer dizer: cada cota tem uma diversificação intrínseca. Além disso, você pode escolher muito mais do que um único fundo para investir, diversificando mais ainda. Se você tiver o dinheiro equivalente a um único apartamento, digamos uns R$ 200 mil, por exemplo, em vez de comprar um único imóvel (com todas as dores de cabeça relatadas acima), poderá distribuir esse dinheiro em 10, talvez 20 ou até mesmo 40 fundos de investimento em imóveis diferentes.
Um fundo não está indo bem ou você precisa de dinheiro para aquela viagem ou para terminar de pagar o carro? É só entrar no home broker de sua corretora colocar a ordem de venda e, em questão de segundos – se o preço for a valor de mercado – terá seu dinheiro de volta para usar como bem entender.
Você não precisará pensar em coisas como seguro e manutenção do imóvel, inadimplência, ocupação, questões legais, taxas e outros pepinos. Tudo isso é por conta da administradora do fundo. Claro que questões como problemas do imóvel e inadimplência podem desvalorizar as cotas e os rendimentos mensais – e por isso você deve escolher seus fundos com cuidado -, mas você não terá que LIDAR com isso.
A B3, por sua vez, define FIIs da seguinte forma:
“O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.
Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.”
Vantagens dos FII
Desse modo, podemos concluir que há algumas vantagens em se adquirir cotas de FII, como o FIIB11:
• Investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel, o que comprometeria muito do capital de um investidor de pequeno porte
• Diversificação: há FIIs de shoppings, galpões logísticos, residenciais, hotéis, hospitais e até cemitérios
• Renda mensal: receitas de aluguéis ou dos juros de fundos de papel
• Valorização: se os imóveis valorizarem ou se os certificados de crédito aumentarem de valor, o valor das cotas também sobe
• As complicações da administração dos imóveis são de responsabilidade da administradora do fundo
• Pessoas físicas estão isentas de imposto sobre a renda distribuída pelo FII, desde que algumas condições sejam atendidas (na prática, para a maioria das pessoas físicas, há isenção). Apenas lembre-se que essa vantagem é para os rendimentos mensais e não por qualquer lucro obtido pela venda das cotas
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.
• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.
• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.
• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.
• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.
• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) FIIB11
O Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil foi constituído em 2011 depois da cisão parcial do patrimônio do FP. F Andrômeda Fundo de Investimento Imobiliário. Ele concentra seus investimentos no “Perini Business Park”. Trata-se de um condomínio industrial em Pirabeiraba, distrito industrial de Joinville. É o maior condomínio industrial multi-setorial do Brasil, próximo a 6 portos, 4 aeroportos, entroncamentos ferroviários e rodoviários.
Desse modo, o FIIB11 possui 103.490,22 m² de área construída e 277.715 m² de terreno no Condomínio Perini Business Park. No local, estão presentes 39 empresas pagando aluguel pelo espaço.
Desse modo, podemos classificar FIIB11 como um fundo imobiliário do tipo tijolo, com prioridade no segmento de galpões. O fundo pode rentabilizar com a compra ou a construção para gerar aluguéis ou também ganhar com a venda dos imóveis. Capta recursos para a compra de imóveis industriais, estejam eles prontos ou em construção. A meta pode ser revenda, desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou locação. Dito isso, cabe lembrar que o FIIB11 tem um único grande imóvel. Embora possa se enquadra como um FII monoativo, a dimensão e as possibilidades desse imóvel são encorajadoras.
Distribui no mínimo 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa. Para isso, usa como base o balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Pode distribuir a seus cotistas rendimentos mensais.
Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) FIIB11
- PERINI BUSINESS PARK
Endereço: R. Dona Francisca, 8300
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: Joinville - SC
Área Bruta Locável: 102.601,71 m2
Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) FIIB11
É administrado pelo COINVALORES CCVM Ltda. As cotas do FII Industrial do Brasil são negociadas com o código (ticker) FIIB11 no mercado de bolsa da B3 - Brasil, Bolsa e Balcão.
FII FIIB11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
Como eu disse, FIIs são a forma mais fácil de investir em imóveis. Você investe em imóveis escolhidos por administradoras especializadas – isto é, com um risco menor de comprar gato por lebre, como aconteceria se fosse comprar um imóvel por conta própria – e direto na bolsa de valores. Deu vontade de comprar um imóvel (ou uma parte bem pequena de um)? Muito fácil, abra seu home broker ou sua plataforma de negociação, escolha um FII como o BRCR11, veja a quantidade de cotas que você quer e clique em “comprar”. Tudo de forma eletrônica, pela internet, sem ter que se preocupar com burocracias, taxas complicadas, imobiliárias e afins. Tudo bem, você não vai poder morar ou trabalhar nas cotas que comprou, mas seu objetivo era investir, não é mesmo?
Mas, considerando essa facilidade toda, lembre-se de que a escolha dos seus FIIs (e qualquer ativo negociado na bolsa de valores) tem que ser muito criteriosa!
Essa mesma facilidade por você desfrutada também é compartilhada com os participantes mais fortes e competitivos do mercado, os investidores institucionais, que adoram comprar quando todos estão desesperados vendendo porque os preços estão despencando e distribuir ativos caros para os participantes fracos de um mercado eufórico.
Esses big players contam com diversas vantagens tecnológicas, financeiras e de pessoal (dirigentes e colaboradores altamente preparados). Assim, consideramos saudável ficar de olho na participação desses investidores institucionais. No Raio X Preditivo, fazemos isso através da observação do volume de negócios, encontrando as regiões em que esses big players consideram vantajoso comprar ou vender.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FIIB11
Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIB11 e com outros ativos da bolsa. Dentre as quais destacamos os seguintes:
Trade com FIIB11
Embora os FIIs tenham menos liquidez e volatilidade que as ações e outros ativos da bolsa de valores, é possível sim lucrar com a compra e a venda das cotas desses fundos.
A ideia aqui é comprar quando acreditamos que o ativo vai aumentar de preço e vender quando o ativo chegar ao preço alvo.
Também é possível, se acreditamos que o preço vai cair, fazermos uma venda descoberta, através do empréstimo de ativos, e recomprar quando o ativo ficar mais barato, ficando com a diferença entre venda e recompra como nosso lucro.
Ganhar rendimentos com FIIB11
Como explicamos anteriormente, os FIIs pagam rendimentos, normalmente mensais, aos seus cotistas. É como comprar um imóvel e colocar para alugar. A diferença é que você não vai ter o trabalho de ir atrás de um locatário. Esse trabalho já foi feito pelo administrador.
Quem pensa no longo prazo, caso considere que o imóvel tem futuro, vai aproveitar quedas para comprar mais cotas e usar os próprios rendimentos para adquiri-las.
Conheça uma métodologia capaz de te mostrar quais ações você deve ou não comprar na hora certa!
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII FIIB11: QUAL DECISÃO TOMAR?
Investir em renda variável e, sim, FII é renda variável, é para quem tem responsabilidade sobre suas próprias decisões.
Eu estou, no momento, considerando o FIIB11 um investimento sólido e seguro, sobretudo para o longo prazo e para possíveis entradas em momentos de crise. Porém, você é quem deve decidir por isso caso queira investir. Não dá para responsabilizar um terceiro por qualquer problema que venha a ocorrer depois disso.
Tem que observar todas as informações sobre o fundo. Elas estão no site da gestora e devem estar atualizadas de acordo com as normas do mercado.
Não só isso: é muito importante observar o comportamento dos investidores institucionais. No Raio X Preditivo, analisamos os big players através do acompanhamento do volume de negócios.
FICOU INTERESSADO NO FII FIIB11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais
Taxas específicas do FIIB11
Sua taxa de administração é de 3,0% ao mês sobre receita bruta auferida com mínimo de R$ 8.728,76 mensais corrigido pelo IGPM.
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII FIIB11
O Raio X Preditivo, através de ferramentas e conceitos, dá a sistematização à Nova Análise Técnica.
A Nova Análise Técnica dá ênfase ao volume de negócios e coloca o movimento do preço em segundo plano.
Na Nova Análise Técnica, o volume é considerado a CAUSA do movimento de preço. Portanto, o preço é tão somente o EFEITO.
Entendemos que os volumes mais importantes de um ativo ficam por conta dos investidores institucionais, os big players.
Assim, também é possível dizer que o Raio X Preditivo se dedica a estudar a atuação dos big players.
A ideia, portanto, é fazer com que o trader e o investidor entre em seus investimentos ou trades do mesmo lado com esses participantes fortes, que têm mais condições de movimentar o mercado a seu favor.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII FIIB11
Comprar FIIB11, em tese, é muito simples. Basta ter conta em uma corretora de valores e, hoje em dia, é muito fácil abrir uma tendo um mero telefone celular.
Além disso, o perfil de investidor deve ser compatível com investimento em renda variável.
Porém, não é recomendável iniciar-se na renda variável sem estar devidamente preparado!
É imprescindível para investir nesse mercado, comprando KNRI11, por exemplo, iniciar-se em um curso que lhe auxilie na análise dos ativos de maneira realista quanto ao mercado.
Ainda assim, mesmo tendo começado o seu curso, é fundamental treinar muito na conta demo (simulada) fornecida grátis pela corretora.
Bons resultados na conta demo são fundamentais! Não espere ter resultados melhores na conta real, pois ela envolve mais dificuldades, pois se você não estiver preparado o envolvimento de valores financeiros reais podem tornar o processo de decisão mais difícil. Os conceitos e técnicas que você aprender devem ser usados com absoluta confiança.
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) FIIB11
O FII FIIB11 é muito atraente para aqueles investidores que apostam no segmento de galpões logísticos para o futuro, dado o aumento da necessidade do varejo e de outras indústrias de nossa economia para esse segmento de mercado. Ganhar com os aluguéis mensais desse tipo de estrutura parece ser muito rentável e seguro. Porém, convém acompanhar a “opinião” dos grandes players institucionais, opinião que eles dão através da compra ou da venda massiva de suas posições nesse e em outros ativos. O Raio X Preditivo fica atento a esse comportamento e, dessa forma, determina se é uma boa mesmo comprar ou vender e em que faixas de preço. Através do volume é possível encontrar pontos de investimento de risco reduzindo e potencial de ganho superior.
