Fundos de investimento imobiliário (FII), como o HGCR11, seriam um bom investimento? Os big players sabem e nós sabemos ler no gráfico a opinião desses participantes fortes do mercado
O fundo de investimento imobiliário HGCR11 é um FII cujos recursos estão concentrados em títulos de dívida imobiliária e, portanto, dá rendimentos mensais baseados nos juros mensais dessas dívidas. Para quem quer entrar no mercado de imóveis sem as complicações e burocracias que envolvem a compra direta desses bens é uma mão na roda. Você pode ter a renda mensal e também a valorização eventual das cotas que vier a comprar. Isso sem concentrar todo o seu dinheiro em um único imóvel ou ter dificuldade para vender depois.
O fundo de investimento imobiliário HGCR11 é o assunto deste artigo, pois queremos conhece-lo melhor. Mas o fundamental aqui é entender o que é um FII e, sobretudo, a metodologia que utilizamos para determinar se é hora ou não de comprar este e outros ativos. A metodologia Raio X Preditivo, através do volume de negociação, estima o comportamento dos investidores institucionais, apontando o melhor momento de comprar ou vender, acompanhando os movimentos desses participantes fortes com melhores condições de influenciar o preço de um ativo.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Para investir em imóveis a sério, antes dos fundos de investimento imobiliário, você precisaria de muito, muito dinheiro... valores muito superiores aos que estão disponíveis à maioria de nós.
Mas, vamos lá... digamos que você decida investir em imóveis diretamente. Vai precisar juntar uma boa soma... pelo menos uns R$ 200 mil. Ou entrar num financiamento, o que não é uma decisão tão inteligente, visto que os juros do financiamento vão “comer” os rendimentos do imóvel.
Além disso, você colocaria esses R$ 200 mil todos em uma única aposta. E isso se chama concentrar riscos. O imóvel escolhido pode desvalorizar, você pode não conseguir um inquilino, pode acontecer algum desastre na propriedade ou imediações e toda uma série de problemas que pode haver.
Desse modo, a escolha do imóvel teria que ser muito cuidadosa. Depois de escolhido o imóvel, ainda que ele tivesse potencial de valorização, as dificuldades continuam. Tem os impostos. Tem as taxas da prefeitura. Burocracia que não acaba mais. E, quando parece que acabou, sempre aparece mais uma coisinha que garante mais uma viagem, sempre bem remunerada, ao cartório.
Agora que você tem o imóvel, será que conseguirá alugar ao preço desejado? Será que conseguirá ocupa-lo imediatamente ou vai levar um mês ou dois? Ou três? Ou mais?
Depois de conseguir alugar tem mais papelada e preocupações. Haja burocracia.
E se o ocupante do imóvel não pagar as coisas direitinho? Não tem só o aluguel. Tem o condomínio, luz, água, gás, IPTU, seguro...
Nesse caso, considere os riscos jurídicos que envolvem uma ação de despejo. E o tempo e a dor de cabeça.
Não esqueça da manutenção do imóvel.
Instalações de eletricidade, da água e todas as minúsculas avarias na estrutura e na pintura... ao longo dos anos, essas ninharias consomem seu tempo e todo o lucro que você tinha planejado.
Não acaba aí!
E se você precisar do dinheiro que investiu ao comprar o imóvel?
Pode ser para algo positivo, como uma viagem. Ou uma necessidade premente como uma questão de saúde.
Pra vender, precisa avisar o morador, aguardar os períodos estabelecidos pela lei para que ele deixe o lugar. Só então colocar à venda. E, se você acha que vai vender imediatamente, vai sonhando... às vezes demora para conseguir vender. Imóveis têm baixa liquidez. E se você quiser vender logo terá que baixar o preço: isso se chama pagar o spread que é pagar a diferença entre a oferta de venda (a sua) e a oferta de compra (a oferta do comprador).
Se for afortunado, recuperará seu dinheiro com um pequeno lucro. Mas nem sempre isso acontece. Considere também a inflação e outras questões...
Assim, se você ainda pensa em investir em imóveis diretamente, pensem bem e veja se não vai te poupar tempo e cabelos brancos investir em FIIs. FIIs são renda variável (assim como investir em imóveis diretamente), mas ao menos evitam todos esses problemas.
Mas os fundos de investimento imobiliário vieram para mudar isso
Os FIIs vieram a fim de possibilitar o acesso ao investimento em imóveis de uma maneira descomplicada e com menos riscos embutidos (embora, sim, ainda tenham riscos, por se tratarem de renda variável). Veja algumas de suas características:
• Precisa de pouco dinheiro: as cotas são baratas e, se quiser, você pode comprar uma única cota para começar. Com R$ 100 você já pode estufar o peito e dizer que é um dos “proprietários” de uma série de shoppings ou galpões logísticos, por exemplo
• Há muita liquidez no mercado. Para somas pequenas, é abrir a plataforma da corretora, colocar as cotas desejadas para vender e, em segundos, ter o dinheiro na conta
• Você vai receber o aluguel dos imóveis em forma de “dividendos” ou “rendimentos” mensais. Se forem bons FIIs será um valor entre 0,7% e 1,5% do valor investido.
• Mesmo investindo em um único fundo, isso já representa diversificação: a maioria dos FIIs tem portfólios com diversos imóveis... se der problema em um dos imóveis você está garantido com os outros
• Toda a parte chata (manutenção dos imóveis, questões jurídicas, taxas) são de responsabilidade da administradora do fundo
Os FIIs – embora nem todos – têm investimento em diversos imóveis. Mesmo que você adquia uma única cota, na verdade, o dinheiro que você colocou nisso está investido em diversas propriedades ao mesmo tempo.
Quer dizer, a diversificação está garantida.
Como os fundos investem em diferentes setores (shoppings, galpões logísticos, hospitais e até cemitérios) talvez você queira diversificar ainda mais, apostando em setores diversos.
Sabe aqueles R$ 200 mil que você colocaria em um único apartamento quarto e sala da periferia de sua cidade?
Com esse dinheiro você pode investir em 10, 20, 30 FIIs diferentes, com diferentes características e de diferentes setores, minimizando os riscos. Em vez de colocar seu risco em um único imóvel (com todas as dores de cabeça) você coloca esse dinheiro em 100 ou 200 imóveis ao mesmo tempo. Ainda que caia um meteoro em um deles, os outros continuarão rendendo!
Precisou do dinheiro? Abra a plataforma da sua corretora, posicione a ordem de venda e venda imediatamente.
Se a venda for a preço de mercado, ela acontece de forma imediata.
Imagine se você tivesse comprado um imóvel por conta própria. Teria que vendê-lo inteiro, enfrentando todas as dificuldades ligadas a isso.
Com FIIs só vai vender as cotas necessárias, a seu critério, e manter o restante do investimento no lugar.
Ao escolher seu ou seus FIIs, claro que você vai ter que analisar a inadimplência dos imóveis dos fundos, a ocupação, as condições das propriedades... mas uma vez feito isso, tudo isso é preocupação da administradora. Inclusive a manutenção, as taxas, questões legais e todo o resto.
A B3 define FIIs assim:
“O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.
Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.”
Vantagens dos FII
Desse modo, podemos concluir que há algumas vantagens em se adquirir cotas de FII, como o HGCR11:
• Investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel, o que comprometeria muito do capital de um investidor de pequeno porte
• Diversificação: há FIIs de shoppings, galpões logísticos, residenciais, hotéis, hospitais e até cemitérios
• Renda mensal: receitas de aluguéis ou dos juros de fundos de papel
• Valorização: se os imóveis valorizarem ou se os certificados de crédito aumentarem de valor, o valor das cotas também sobe
• As complicações da administração dos imóveis são de responsabilidade da administradora do fundo
• Pessoas físicas estão isentas de imposto sobre a renda distribuída pelo FII, desde que algumas condições sejam atendidas (na prática, para a maioria das pessoas físicas, há isenção). Apenas lembre-se que essa vantagem é para os rendimentos mensais e não por qualquer lucro obtido pela venda das cotas
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.
• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.
• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.
• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.
• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.
• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) HGCR11
O O CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) se classifica como um fundo imobiliário do tipo papel: investe em títulos de dívida imobiliária e outros valores mobiliários. Geralmente, fundos como esse investem em certificados de recebíveis imobiliários (CRI), mas pode haver outros. Ele funciona como condomínio fechado, sua duração é indeterminada.
Foi constituído em agosto de 2009 e tem como objetivo investir sobretudo em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) que atendam sua política de investimentos. Desse modo, a rentabilidade busca acompanhar a variação do Certificado de Depósito Interbancário – CDI bruto.
Os rendimentos do HGCR11 são, no mínimo, 95% dos resultados obtidos e distribuídos aos cotistas, mensalmente, sempre no 10º dia útil do mês seguinte ao do recebimento dos recursos.
Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) HGCR11
A administradora é o Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S.A, instituição com sede na cidade de São Paulo.
FII HGCR11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
A exemplo de outros ativos da renda variável, o fundo de investimento imobiliário (FII) HGCR11 é negociado na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão). Todas as negociações da B3 são feitas em ambiente eletrônico proporcionado pela Plataforma Unificada Multiativo (PUMA).
Isso é muito interessante, pois o investidor que tenha uma conta em uma corretora de valores pode facilmente entrar no mercado imobiliário, comprando e vendendo FIIs, com o simples clicar de um botão.
No entanto, devemos estar atentos ao fato de que estamos falando de um dos mercados mais competitivos que existe e, por trás dessa aparente simplicidade, existe um ambiente altamente predatório liderado pelos grandes players institucionais.
Os institucionais contam com vantagens financeiras, tecnológicas e de pessoal (dirigentes e colaboradores altamente preparados) que fazem com que dificilmente percam dinheiro. Esses participantes têm um comportamento totalmente contra intuitivo no que diz respeito ao modo como os investidores e traders de varejo costumam agir. Distribuem ativos que compraram barato quando o mercado está eufórico e acumulam ativos comprando dos mesmos investidores para quem distribuíram quando os demais estão desesperados durante uma forte queda.
Para acompanhar esses big players, o Raio X Preditivo usa precisas análise de volume que detectam os comportamentos desses participantes fortes, apontando quais são os ativos ideais para investir, quando e como, juntamente com tais investidores institucionais.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO HGCR11
Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro HGCR11. Dentre as quais destacamos os seguintes:
Trade com HGCR11
Assim como em ações, podemos ganhar dinheiro a partir da volatilidade do mercado. Se achamos que o preço de um ativo como o HGCR11 vai subir, compramos e, a seguir, vendemos tão logo ele atinja nosso objetivo (se cair, podemos ter prejuízo). Do mesmo modo, se achamos que o preço vai cair, vendemos (venda a descoberto) e recompramos mais barato (se subir, temos prejuízo).
Aqui devemos fazer a ressalva de que não podemos fazer day trade – isto é, operações de compra e venda que se encerram no mesmo pregão – com HGCR11.
Ganhar rendimentos com HGCR11
Geralmente, essa modalidade é a preferida do investidor típico de FIIs: ganhar com os aluguéis dos imóveis. Nesse caso, vale a pena conferir quem são os locatários, a taxa de ocupação dos imóveis, quantos imóveis são, quais as suas condições atuais e muitos outros detalhes.
Independentemente da valorização ou desvalorização das cotas HGCR11, os rendimentos representam uma entrada mensal de dinheiro na conta do investidor. Muitas vezes os rendimentos são usados para a compra de mais cotas e desvalorizações são vistas como oportunidades para compra de mais cotas a um preço mais barato.
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII HGCR11: QUAL DECISÃO TOMAR?
A decisão de compra ou venda de um ativo da bolsa de valores, da renda variável, como os FIIs é de sua completa responsabilidade e você não deveria delegá-la a ninguém. Assim, é importante estudar todos os detalhes do fundo, fornecidos pela própria administradora.
Nós, no entanto, advogamos que você também acompanhe o comportamento dos investidores institucionais que, por natureza e pelo tamanho de suas posições, escolhem criteriosamente o momento de adquirir cotas de FIIs, ações de empresas e outros ativos da bolsa.
No Raio X Preditivo, adotamos esse comportamento através da análise do volume de negócios. Grandes volumes costumam denunciar a atuação desses participantes fortes.
FICOU INTERESSADO NO FII HGCR11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais
Taxas específicas do HGCR11
Sua taxa de administração é de 0,80% ao ano sobre valor de mercado do fundo. Performance: 20% do que exceder 110% do CDI.
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII HGCR11
O Raio X Preditivo é uma metodologia que considera o volume de negociações como a causa dos movimentos de preço, diferentemente de outras metodologias que enfatizam o preço simplesmente. Para o Raio X Preditivo, o preço é mero efeito.
O Raio X Preditivo considera que somente a participação institucional em um ativo determina volumes maiores e consideráveis de negociação, o que dá pista de interesses em determinadas faixas de preço, possíveis defesas desses valores e possíveis pontos de partida para movimentos fortes, tanto de alta como de queda.
Para isso, a fim de determinar o interesse dos big players, o Raio X Preditivo utiliza indicadores inteiramente voltados ao volume e padrões totalmente alinhados com a psicologia institucional.
O objetivo é encontrar pontos seguros de trade e de investimento no intuito de buscar regiões de assimetria de risco altamente positiva: em caso de perdas, elas são mínimas e, em caso de ganho, eles são máximos.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII HGCR11
Além do óbvio, que é ter uma conta em uma corretora de valores e que você deve conseguir abrir com facilidade ainda que só tenha um telefone celular, o principal antes de fazer qualquer investimento em renda variável é fazer um curso de confiança para começar. Pelos motivos acima, indicamos o Raio X Preditivo. Além disso, não comece a investir sem antes entender quando pode colocar do total de seu capital no mercado de risco. E, mesmo depois de ter começado o seu curso, treine muito na conta demo (simulada) fornecida gratuitamente pela corretora de valores. Embora seja muito diferente de operar na conta real, que tem seus desafios por envolver dinheiro real, se você não obtiver sucesso na conta demo não será na conta real que conseguirá.
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) HGCR11
O FII HGCR11 pode realmente ser um investimento seguro para quem quer um fluxo de renda mensal mais ou menos garantido, sobretudo se levarmos em consideração que essa ativo investe em títulos de dívida imobiliária. Porém, convém saber com certa precisão se este é o momento certo de investir nesse ativo. Uma das melhores maneiras de se fazer isso é verificar se os investidores institucionais estão sendo “parceiros” nessa intenção. O Raio X Preditivo faz isso observando o volume de negociação e estimando o que esses participantes fortes estão fazendo, encontrando os melhores pontos do preço das cotas tanto para a compra quanto para a venda.
Conheça uma métodologia capaz de te mostrar quais ações você deve ou não comprar na hora certa!
