O fundo de investimento imobiliário (FII) JSRE11 tem uma característica mista, investindo em imóveis físicos, títulos de crédito e cotas de outros fundos imobiliários. É um investimento seguro e sólido em minha opinião, mas fique atento ao momento certo de comprar
O fundo de investimento imobiliário JSRE11 é um FII que investe não só em imóveis físicos, mas também em títulos de crédito imobiliário e cotas de outros fundos imobiliários, sendo, por isso, considerado um fundo do tipo híbrido. Eu considero um fundo seguro e sólido para investir, uma forma descomplicada de entrar no mercado imobiliário para quem quer entrar nesse segmento da renda variável sem maiores problemas. Porém, a decisão de fazer um investimento deve ser sempre sua e, aqui, quero apresentar uma metodologia para analisar ativos da bolsa a partir da atuação dos grandes investidores.
O fundo de investimento imobiliário JSRE11 é o tema deste artigo, mas meu principal objetivo aqui, além de chamar a sua atenção para um ativo que estou observando no mercado, é apresentar o Raio X Preditivo, o método que ensino a meus alunos para, através do volume, encontrar os pontos do gráfico que os big players estão mais interessados em defender, encontrando assim, zonas de alta probabilidade de lucro e boa assimetria de risco.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Um fundo de investimento imobiliário (FIII) como o JSRE11 aloca seu patrimônio em um setor do mercado imobiliário: imóveis físicos (comerciais, shoppings, escritórios, hospitais, universidades, habitacionais, cemitérios), títulos de crédito imobiliário e cotas de outros fundos imobiliários.
Se você investe em um FII, recebe um rendimento mensal, oriundo dos aluguéis dos imóveis ou dos pagamentos de juros dos recebíveis (CRI, LCI, LH e outros) ou mesmo da venda de imóveis e títulos e cotas de outros fundos (que também pagam rendimentos, ao seu FII, por sua vez).
O argumento favorável para o investidor interessado em colocar o seu dinheiro no mercado imobiliário é que, ao investir em imóveis diretamente, haveria toda aquela história de encontrar locatários e toda aquela burocracia que há em comprar imóveis, alugar, fazer manutenção, pagar tributos, contador e, quando não advogados, sem falar em ter que lidar diretamente com locatários inadimplentes.
Não bastasse isso, se você quiser vender seu imóvel terá uma trabalheira danada para transformá-lo de volta em dinheiro (baixa liquidez). Já suas cotas de FII você vende com grande facilidade, na bolsa, em segundos com o clicar de um botão.
Toda a parte trabalhosa é de responsabilidade da administradora do fundo. Por outro lado, os investidores não interferem na gestão e na administração dos imóveis.
O rendimento não é a única forma de ganhar dinheiro com as cotas do FII. Como se trata de renda variável, em qualquer valorização, o investidor pode vender suas cotas com lucro.
Porém não dá pra esquecer que FII é renda variável: ele também pode desvalorizar. As cotas estão para os imóveis ou títulos de crédito como uma ação está para uma empresa de capital aberto.
Portanto, é um momento de grande responsabilidade aquele em que você decide investir em FIIs e, a seguir, escolher um FII. Ninguém pode tomar essa decisão por você. Ainda que eu considere este ativo específico (JSRE11) seguro e sólido, PARA MIM, você pode e deve pensar diferente. Por isso, recomendo que além de observar os fundamentos dos FII, que você use a metodologia do Raio X Preditivo para ajudar nas suas escolhas, ficando atento ao comportamento dos investidores institucionais (big players) que só entram em investimentos que possam render muito no futuro.
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
O JSRE11 é um fundo híbrido, investindo em imóveis físicos, particularmente prédios de escritórios e lajes corporativas e também em cotas de outros fundos e títulos de crédito imobiliário.
Veja quais são os tipos de FII:
• Fundos de renda: os gestores compram ou constroem os imóveis que serão alugados (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, escolas, universidades, hotéis, residenciais e até cemitérios! E cada um desses é uma divisão em outras subcategorias). Diversos fundos de renda também se enquadram no tipo chamado de “fundo tijolo”
• Fundos de compra e venda: são FIIs que visam a compra de imóveis quando estão baratos e a venda quando valorizam. Por esse motivo, são considerados mais arriscados, porém, caso ocorram ganhos, eles são expressivos
• Fundos de desenvolvimento: são fundos que partem da compra de terrenos para a futura construção de grandes empreendimentos, porém dado os riscos de embargo de obras e outras eventualidades também são considerados de maior risco
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: este se parece mais com um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. É como se o investidor estivesse emprestando dinheiro ao mercado imobiliário, para, ao final, receber o dinheiro de volta com juros
• Fundos de fundos: os fundos de fundos, como o nome indica, são um mix de diversos outros fundos imobiliários e são uma forma de diversificar investindo em apenas um ativo
• Fundos tijolo: eles se misturam ao conceito de fundos de renda, pois, como o nome indica, se referem a imóveis propriamente ditos. Tem por objetivo o recebimento de aluguel e a valorização dos imóveis e, por consequência, das cotas individualmente
• Fundos híbridos: fundos que misturam todas essas categorias, apresentando uma grande flexibilidade de diversificação
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) JSRE11
JSRE11 (FII JS Real Estate Multigestão), administrado pelo banco Safra, é um fundo imobiliário considerado híbrido ou misto, já que não concentra seus recursos em um tipo de ativo em particular. Trata-se de um fundo de investimento imobiliário que em seu portfólio mantém participação ou posse de imóveis físicos, mas também títulos de crédito imobiliário como LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários). O JSRE11 também pode investi em cotas de outros fundos. É constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado. Ele foi criado em fevereiro de 2011 e tem como alvo rendimentos oiginados de imóveis, cotas de outros Fiis, ganho de capital nas negociações de cotas de Fiis e rendimentos dos CRIs, LCIs e LHs que venha a adquirir.
Sua taxa de administração é de 1,0% ao ano sobre o valor de mercado médio do fundo. A taxa de performance é de 20% sobre os rendimentos que excederem 6% ao ano sobra base atualizada por IGPM.
O JSRE11 deve distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos resultados obtidos. Os resultados conseguidos no semestre serão distribuídos aos cotistas, mensalmente, sempre no 15º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos pelo fundo.
Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) JSRE11
Saiba quais são os imóveis que fazem parte do JSRE11 (além de títulos e cotas de outros fundos):
- ED. PAULISTA
Endereço: Av. Paulista, 2202
Bairro: Bela Vista
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 26.206,00 m2
- ED. PRAIA DE BOTAFOGO
Endereço: Praia de Botafogo, 440
Bairro: Botafogo
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 717,00 m2
- ROCHAVERÁ CORPORATE - MARBLE E EBONY TOWER
Endereço: Av. Dr. Chucri Zaidan, 1170
Bairro: Morumbi
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 22.697,69 m2
- TOWER BRIDGE CORPORATE
Endereço: Avenida Jornalista Roberto Marinho, nº 85
Bairro: Cidade Monções
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 56.448,00 m2
- WTNU III
Endereço: Rua Eugênio de Medeiros , 303
Bairro: Pinheiros
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 15.867,00 m2
Lembre-se de que os ativos de um FII mudam ao longo do tempo e esta lista pode estar desatualizada.
Além disso, procure descobrir no site do fundo – onde essas informações devem constar – a ocupação dos prédios, eventuais inadimplências, além de que empresas estão alugando esses prédios.
Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) JSRE11
O JSRE11 é administrado pelo Banco Safra.
FII JSRE11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
O JSRE11 é negociado na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão).
Todas as negociações são feitas em meio eletrônico, assim como as ações de qualquer outra empresa ou como qualquer outro ativo do mercado. Isto é, as transações não são intermediadas por interferência humana, mas através de sistemas projetados pra isso.
Isso tornou a bolsa de valores ainda mais acessíveis aos pequenos investidores e traders que só precisam de um computador conectado à internet e uma conta em uma corretora de valores.
Quer dizer, milhões de investidores de varejo estão no mesmo ambiente que os grandes investidores institucionais, os big players. Esses participantes são muito fortes e têm grande facilidade em movimentar o mercado a seu favor.
Por isso, não basta a facilidade de acesso aos ativos da bolsa. É preciso ter uma metodologia que leve em consideração o processo de decisão desses participantes. Isso é possível de ser feito através da observação do volume (eles são responsáveis pela maior parte do volume movimentado na bolsa de valores).
Nesse sentido, a melhor metodologia é o Raio X Preditivo.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO JSRE11
Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o JSRE11 com destaque para duas:
Trade com JSRE11
Trade: o trader compra ativos para vender dali a algum tempo, quando eles tiverem valorizado. Esse tempo pode ser curtíssimo (day trade, operações que começam e acabam no mesmo dia), curto (swing trade, operações de dois dias a no máximo duas semanas) e position trade (operações que duram de duas semanas a poucos meses). O trader também pode vender as ações (alugando-as de um investidor) a fim de recomprá-las quando estiverem mais baratas, se ele acreditar que a tendência é de queda. A esse tipo de operação chamamos de venda a descoberto
Ganhar dividendos com JSRE11
Se o FII tiver uma boa taxa de ocupação, com baixa inadimplência ou se seus títulos de crédito forem bons, pagará uma renda mensal. A maioria dos investidores de FII entra nesse mercado com essa intenção. Receber uma renda mensal equivalente ao número e à qualidade dos FII que possui. Inclusive, ele não ligará muito para as oscilações do mercado, aproveitando os rendimentos para comprar ainda mais cotas quando os preços caírem.
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII JSRE11: QUAL DECISÃO TOMAR?
Decidir pelo investimento em um ativo da bolsa de valores, quer dizer, fazer um investimento em renda variável – caso dos FIIs – é sempre uma decisão importante que deve ser tomada com cuidado.
Estude todos os detalhes do fundo. Por lei, a própria administradora deve fornecer essas informações.
Porém, também é muito importante que você também saiba acompanhar as atuações dos investidores institucionais. Sua maneira competitiva de agir e o tamanho de suas posições movimentam o mercado. Eles escolhem com cuidado a hora de adquirir cotas de FIIs, ações de empresas e outros ativos da bolsa.
Na metodologia do Raio X Preditivo, fazemos essa análise através da análise do volume de negócios. Grandes volumes costumam denunciar a atuação desses participantes fortes.
FICOU INTERESSADO NO FII JSRE11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
- Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos.
- Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam.
- ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista.
- Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas.
- Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais.
Taxas do FII JSRE11
Além disso, há as taxas cobradas pela administração do próprio fundo.
Sua taxa de administração é de 1,0% ao ano sobre o valor de mercado médio do fundo. A taxa de performance é de 20% sobre os rendimentos que excederem 6% ao ano sobra base atualizada por IGPM.
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII JSRE11
O Raio X Preditivo é uma metodologia que leva em conta que a atuação dos grandes investidores institucionais é fundamental para a movimentação do preço: eles precisam movimentar quantidades gigantescas de ativos e valores financeiros que, para nós, são difíceis até de imaginar.
Para ficar de olho no movimento desses gigantes, o Raio X Preditivo fica de olho no volume, fator sem o qual uma tendência não se sustenta e sem o qual o mercado não se movimenta. Afinal, é o volume de negócios numa direção que provoca a demanda necessária para que um preço se eleve ou a oferta suficiente para que um preço caia.
O Raio X Preditivo é a sistematização da Nova Análise Técnica através de conceitos e ferramentas. As ferramentas são indicadores exclusivos que são capazes de colocar os conceitos, teóricos, para funcionar, na prática.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII JSRE11
Nada mais fácil.
• Abra uma conta em uma corretora de valores (só entrar no site e preencher um formulário_
• Faça um TED para sua nova conta com os valores que você vai precisar usar para comprar JSRE11
• Compre o ativo
É fácil mesmo.
Mas, de verdade, eu não recomendo que você faça isso sem antes estudar o mercado e se envolver com metodologias de análise que lhe digam de fato o que está acontecendo na bolsa, sobretudo uma metodologia que lhe fale sobre o volume e fluxo de ordens (pistas da atuação dos investidores institucionais).
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) JSRE11
Como eu disse, os fundos de investimento imobiliário são um meio seguro de entrar nesse segmento da renda variável, o de imóveis (sim, imóveis sempre são renda variável e não são tão seguros como o senso comum imagina). Particularmente, o JSRE11 é um fundo em que estou de olho e considero que grandes investidores estão de olho nele também. Porém, a decisão de investir é sempre sua e deve ser criteriosa. Para que você tenha esses critérios apresentei aqui pra você a metodologia que utilizo, o Raio X Preditivo e que você deveria conhecer para o caso de querer fazer investimentos em renda variável com mais segurança e maior probabilidade de lucro.
