Os participantes fortes do mercado certamente estão posicionados no FII (fundo de investimento imobiliário) VINO11: você pode lucrar investindo a partir do posicionamento desses big players
O fundo de investimento imobiliário VINO11 é um FII dedicado a lajes corporativas. Isto é, ao comprar cotas desse FII você terá a renda mensal proveniente do aluguel de espaços onde, geralmente, as grandes empresas colocam seus escritórios. Se você quer entrar no mercado imobiliário sem complicação, está é uma grande opção. Você não só vai ganhar uma renda mensal relativa aos aluguéis, mas também as cotas podem valorizar. Isso sem correr os riscos de concentrar seu dinheiro em um único imóvel, sem a dificuldade de vender, caso você queira e sem as burocracias que comprar um imóvel de fato envolve.
O fundo de investimento imobiliário VINO11 seria um bom investimento? Bem, ele é o tema deste artigo. Mas fique atento, pois ainda que os FIIs tenham todas essas vantagens frente à compra de um imóvel por conta própria, não devemos nos iludir com a fachada de aparente segurança que eles apresentam.
Nossa recomendação é que você escolha o momento de comprar com cuidado, analisando o posicionamento dos investidores institucionais. Eles podem estar acumulando – o que pode indicar uma boa compra - ou distribuindo – o que pode indicar que o preço vai cair ou que as rendas mensais vão diminuir. Através da análise do volume – que denuncia a presença desses participantes fortes – você pode escolher o melhor momento para entrar no investimento.
Assim, o ponto importante deste atigo é a metodologia que usamos para ler o volume financeiro de negócios e, por consequência, a atuação desses participantes fortes.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
O investimento em imóveis parecia ser coisa fora da realidade para a maioria de nós. Coisa para poucos, até bem pouco tempo atrás.
Se você quisesse adquirir um único imóvel você teria que ter uma boa grana. Considere-se também que você colocaria todas essas fichas em uma única aposta, com todos os riscos que isso traz. Afinal, o imóvel escolhido pode desvalorizar, você pode não conseguir um inquilino e toda uma série de problemas que podem acontecer.
Portanto, tal imóvel teria que ser muito bem escolhido. Digamos que você conseguisse um pequeno apartamento em uma região mais afastada de sua cidade. Ainda que haja potencial de valorização, as dificuldades não acabam: impostos, taxas da prefeitura, burocracia e muito mais. Quando você acha que acabou ainda tem mais, garantindo muitas viagens aos cartórios.
E será que o valor do aluguel será o desejado, suficiente para remunerar a grande aposta que você acabou de fazer?
Mas digamos que você consiga alugar. Parabéns! Mais burocracia e papelada.
E se o locatário ser inadimplente? E se ele não pagar o condomínio e as outras taxas? Sim, tem luz, água, IPTU, seguro do imóvel...
Os problemas que um despejo pode dar acrescentam um risco jurídico ao seu investimento também. É muita dor de cabeça!
Esqueci de falar da manutenção do imóvel. Instalações elétricas, hidráulicas, pequenas avarias na estrutura e na pintura... não é uma questão de SE você vai ter de lidar com isso. Mas quando. E tudo isso é descontado do resultado final de seu investimento ao longo dos anos.
E se você precisar do dinheiro que investiu na compra do imóvel por alguma razão? Questões inesperadas sempre surgem em nossa vida. De coisas frugais como uma viagem a coisas mais graves como uma questão de saúde.
Para vender, você precisa avisar o morador, esperar os prazos legais para que ele saia, colocar o imóvel à venda e esperar que um comprador pague o preço esperado. E, se quiser vender rápido, terá que baixar o preço para um valor que o mercado aceita pagar. Sim, como a liquidez dos imóveis é baixa, às vezes, você “paga” o spread, que é a diferença entre a oferta de venda e a oferta de compra. Liquidez é a capacidade de transformar um bem em dinheiro e vice-versa e, em mercado de baixa liquidez, o spread é a taxa de que ninguém fala.
Se tiver sorte, conseguirá exatamente o dinheiro que investiu na compra. Talvez um pouco mais.
Investir diretamente em imóveis, portanto, exige muita experiência e, se você não a tiver, precisará de muita sorte também, pois os riscos são muitos e CONCENTRADOS em poucos ou em um único imóvel.
Mas os fundos de investimento imobiliário vieram para mudar isso
Desse modo, os fundos de investimento imobiliário chegam para que possamos investir em imóveis de modo muito mais simples. Com eles temos o seguinte:
• Investimentos a partir de valores baixos: as cotas são baratas e dá pra comprar poucas de cada vez. Quer comprar uma única cota? Você pode
• Têm muita liquidez para pequenos valores (vamos chamar de pequenos valores na bolsa qualquer coisa abaixo de R$ 100 mil). Sempre tem gente comprando e vendendo a valor de mercado
• Assim como se tivesse comprado um único imóvel, você recebe o aluguel dos imóveis em forma de “dividendos” ou “rendimentos” mensais
• Ainda que tenha investido bem pouco dinheiro em um único fundo, ainda assim você está diversificando, afinal a maioria dos fundos inclui mais de um imóvel em seu portfólio
• Todos os pepinos (burocracia, manutenção, etc) são de responsabilidade da administradora do fundo
Os FIIs costumam ter em seu portfólio muitos imóveis simultaneamente. Ao comprar uma única cota que seja esses R$ 100 (mais ou menos o valor de uma cota de um fundo, obviamente esse valor é um exemplo), na verdade, estão investidos em diversas propriedades ao mesmo tempo.
Isso significa que cada cota tem uma diversificação em si mesma.
Acha que isso é pouca diversificação? Dá para escolher mais do que um único fundo de investimento imobiliário para investir. Sabe aqueles R$ 200 mil que você ia colocar em um único imóvel? Por que não colocar em 10 FIIs diferentes? Se cada um deles tiver 10 imóveis no portfólio é como se você estivesse investindo em 100 imóveis diferentes... se der algum chabu em algum deles, os outros 99 provavelmente estarão rendendo frutos (aluguel, valorização, etc).
E, se você precisar do dinheiro, é só abrir a plataforma da sua corretora e vender imediatamente. Se você vender a preço de mercado, a venda é imediata. Se você estivesse investido em um único imóvel teria que vendê-lo todo, com todas aquelas dificuldades. Com FIIs só vai vender as cotas necessárias, a seu critério, e manter o restante do investimento no lugar.
A melhor parte é que não há necessidade de se preocupar com manutenção, ocupantes inadimplentes, se há imóveis desocupados, taxas, questões jurídicas. Isso é problema da administradora. Claro, na hora de escolher um FII você deve levar essas questões em conta, mas depois disso não é mais problema seu.
A B3 define FIIs assim:
“O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.
Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.”
Vantagens dos FII
Desse modo, podemos concluir que há algumas vantagens em se adquirir cotas de FII, como o VINO11:
• Investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel, o que comprometeria muito do capital de um investidor de pequeno porte
• Diversificação: há FIIs de shoppings, galpões logísticos, residenciais, hotéis, hospitais e até cemitérios
• Renda mensal: receitas de aluguéis ou dos juros de fundos de papel
• Valorização: se os imóveis valorizarem ou se os certificados de crédito aumentarem de valor, o valor das cotas também sobe
• As complicações da administração dos imóveis são de responsabilidade da administradora do fundo
• Pessoas físicas estão isentas de imposto sobre a renda distribuída pelo FII, desde que algumas condições sejam atendidas (na prática, para a maioria das pessoas físicas, há isenção). Apenas lembre-se que essa vantagem é para os rendimentos mensais e não por qualquer lucro obtido pela venda das cotas
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.
• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.
• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.
• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.
• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.
• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) VINO11
O VINO11 é considerado um fundo imobiliário do tipo tijolo, pois investe em imóveis fisicamente. Ele é especializado em escritórios, rentabilizados através da compra ou construção a fim de obter aluguéis e também ganhar com a venda das propriedades se for o caso.
O Vinci Offices (VINO11), conhecido por ser o fundo imobiliário que é proprietário da sede da Globo, é constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado.
Foi constituído em setembro de 2010. Seu objeto é gerar renda, através da aplicação de recursos de, no mínimo, dois terços de seu patrimônio líquido em imóveis, prontos ou em construção. Ele também pode investir indiretamente em imóveis:
• Aquisição de ativos imobiliários
• Ganho de capital obtido com a compra e venda dos imóveis ou dos ativos imobiliários.
O fundo também pode fazer reformas ou benfeitorias para aumentar os retornos decorrentes do aluguel ou da venda dos imóveis de seu portfólio. Distribui rendimentos de, no mínimo, 95% dos resultados obtidos. Eles são pagos mensalmente, sempre no 10º dia útil do mês após o do recebimento dos recursos.
Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) VINO11
- BM 336
Endereço: Avenida Bartolomeu Mitre, 336
Bairro: Leblon
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 4.916,00 m2
- BMA CORPORATE
Endereço: Largo do Ibam 1
Bairro: Humaitá
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 8.264,00 m2
- BROOKLIN BUSINESS SQUARE
Endereço: R. Jaceru, 151
Bairro: Vila Gertrudes
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 5.379,00 m2
- C&A
Endereço: Alameda Araguaia, 1222
Bairro: Alphaville Industrial
Cidade: Barueri - SP
Área Bruta Locável: 7.910,00 m2
- CARDEAL CORPORATE
Endereço: Rua Cardeal Arcoverde, 563
Bairro: Pinheiros
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 2.682,00 m2
- HADDOCK LOBO 347
Endereço: Rua Haddock Lobo, 347
Bairro: Consolação
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 6.980,00 m2
- LAB 1404
Endereço: Rua Mourato Coelho, 1404
Bairro: Pinheiros
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 2.479,00 m2
- OSCAR FREIRE 585
Endereço: Rua Oscar Freire 585
Bairro: Jardim Paulista
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 6.145,00 m2
- VITA CORÁ
Endereço: Rua Cerro Corá 2175
Bairro: Vila Romana
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 4.283,00 m2
Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) VINO11
Sua taxa de administração está entre 1 e 1,2% ao ano sobre patrimônio líquido ou seu valor de mercado se o fundo fizer parte do índice de mercado (IFIX) (mínimo R$ 11.210,75 mensais corrigido pelo IPCA). Taxa de administração já inclui gestão, custódia e escrituração. Performance: 20% do que exceder IPCA + 6% ao ano.
FII VINO11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
O VINO11 é negociado na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão). Você pode comprar e vender cotas do XPLG11 facilmente através do home broker ou através da plataforma de negociação gráfica de sua corretora de valores preferida. Todas as negociações, pelo menos a maioria delas são feitas de maneira eletrônica, pela Plataforma Unificada Multiativo (PUMA), da B3.
Isto é, você pode, hoje, participar de grandes imóveis ou grandes grupos de imóveis de maneira simples, como se estivesse comprando “ações” destes imóveis.
No entanto, esteja atento que, assim como as ações, os FIIs estão na mira dos investidores institucionais que através de vantagens tecnológicas, financeiras e de recursos humanos conseguem extrair ao máximo do mercado, particularmente nas costas daqueles que estão menos preparados.
Nesse sentido, é importante ficar de olho na atuação desses agentes para, ao contrário de ir na direção oposta de suas posições, acompanhar, dentro do possível sua atuação. Podemos fazer isso com grande sucesso acompanhando o volume de negociações que só esses participantes fortes mobilizam através da metodologia do Raio X Preditivo.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VINO11
Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com VINO11 e destacamos duas delas:
Trade com VINO11
Assim como qualquer ativo negociado na bolsa de valores, é possível lucrar com o trade de VINO11, isto é, comprar e vender quando o preço subir ou vender e recomprar quando o preço ficar menor:
• Se você acha que o preço vai subir, efetua uma compra. Tão logo o preço suba até determinado objetivo, vende. Se o preço cair, é feita a venda, mas com prejuízo.
• Se acredita-se que o preço vai cair, efetua-se uma venda. Podemos vender ativos que não temos através do aluguel desses ativos (modalidade chamada de venda a descoberto). Quando o preço está mais barato, recompra-se. A diferença entre o preço de venda e de recompra é o lucro, mas se o preço subir, a recompra vai realizar prejuízo
Ganhar dividendos com VINO11
No caso de FIIs não usamos o termo dividendo, mas rendimentos, mas na prática é dinheiro entrando periodicamente. No caso de FIIs a entrada deve ou deveria ser mensal. Quem investe pensando no longo prazo, está interessado nisso. Inclusive, nem se importa muito que o preço do ativo caia, pois é uma oportunidade de comprar mais FIIs. Os rendimentos inclusive são usados para comprar ainda mais cotas do FII.
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII VINO11: QUAL DECISÃO TOMAR?
Como vimos, fundos de investimento imobiliário são renda variável. Isso significa que a compra ou a negociação desse tipo de ativo é uma atividade altamente especializada e que envolve riscos.
Por esse motivo, recomendamos que antes de decidir pelo investimento ou por fazer trade com VINO11, você estude o mercado e o ativo em si.
Acima de tudo, recomendamos que faça um curso que auxilie na análise desse e de outros ativos e que, acima de tudo, auxilie na leitura da atuação institucional neste ativo e no mercado como um todo.
FICOU INTERESSADO NO FII VINO11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais
Taxas específicas do VINO11
Sua taxa de administração é de 1,10% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo mensal de R$ 17.000,00.
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII VINO11
O Raio X Preditivo foca no volume, que considera a CAUSA dos movimentos de preço. O movimento de preço, nesse contexto, é apenas o EFEITO.
Todos os conceitos e indicadores do Raio X Preditivo são voltados para o comportamento do volume, que é considerado o combustível do mercado, sem o qual nenhum movimento de preço aconteceria.
Como os grandes volumes são os mais significativos para estimar o comportamento do preço e os grandes volumes são sempre responsabilidade dos big players, também podemos dizer que o Raio X Preditivo é o estudo da atuação dos investidores institucionais.
Desse modo, com essa metodologia, ficamos do lado dos participantes fortes, aumentando as chances de acertas os investimentos e os trades.
Além disso, o Raio X Preditivo se esmera em escolher pontos de entrada em investimentos e trades em regiões de alta probabilidade de acerto e boa assimetria de risco, em que perdemos pouco quando perdemos e ganhamos muito quando ganhamos.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII VINO11
Depois de abrir sua conta na corretora de valores e depositar o seu dinheiro, o passo mais fundamental, antes de qualquer coisa, é fazer um curso sobre análise do mercado. Pelos motivos acima e pela importância da influência do volume e dos investidores institucionais no mercado, indicamos o curso Raio X Preditivo. Depois disso, é prudente experimentar os novos conceitos na conta simulada também chamada de conta demo, oferecida pela corretora. Embora você não esteja usando dinheiro de verdade nela, é evidente que se você não for bem-sucedido na conta demo, não o será na conta real, quando fatores emocionais e financeiros estiverem envolvidos.
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) VINO11
A essa altura você pode estar mais interessado em olhar com mais atenção para o FII VINO11. Afinal, ganhar dinheiro com o aluguel de lajes corporativas de alta qualidade parece ser uma boa. De fato, é! Mas precisamos ficar atentos ao melhor momento para entrar em um investimento para ganharmos tempo e otimizarmos nossos investimentos. Uma das melhores maneiras de fazer isso é observar o comportamento dos investidores institucionais e a metodologia que melhor faz isso, analisando o volume que só esses participantes movimentam, é o Raio X Preditivo.
