O fundo de investimento imobiliário ALZR11 vai cair ou vai subir? Eu considero um investimento sólido e seguro, mas você precisa usar nossa metodologia que analisa o comportamento institucional
O fundo de investimento imobiliário (FII) ALZR11, assim como outros FIIs, é uma forma acessível de começar investimentos nesse mercado que muita gente acha que é isento de sustos, mas que nós sabemos se tratar de renda variável. A maior atração desse tipo de ativo é o fato de podermos começar a receber rendimentos relativos a aluguéis, mesmo começando a investir valores bem baixos, algo em torno de R$ 100. Mas, mesmo para quem está interessado a começar a investir no mercado imobiliário, o ALZR11 seria um bom investimento?
O fundo de investimento imobiliário ALZR11 é o tema deste artigo, para que possamos responder essa pergunta, mas acima de tudo queremos apresentar a você o Raio X Preditivo, a metodologia que utilizamos para avaliar ativos da bolsa a partir da atuação institucional, observando o volume de negócios movimentado por esse tipo de participante do mercado.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
O Fundo de Investimento Imobiliário é um investimento voltada para aplicação em imóveis. Existem diversos tipos como os FIIs que investem em imóveis físicos, em títulos de crédito (CRI, LCI, LH e outros) e, ainda, cotas de outros fundos imobiliários (fundos dos fundos).
A principal razão que leva o investidor a ter FII na carteira de investimentos é ter um rendimento mensal.
Esse rendimento vem dos aluguéis de imóveis que o fundo administra ou dos juros dos títulos. O rendimento também pode vir da houver venda de imóveis, dos títulos ou de cotas de outros fundos (não esqueça que se o FII investe em outros fundos, esses fundos por sua vez, pagam rendimentos, ao seu FII).
Há de fato vantagens bem interessantes de entrar para o mercado imobiliário investindo em FIIs.
Considere que, partindo do princípio de que ‘ter imóveis’ é conhecido popularmente como uma forma de investimento, você tem um dinheiro disponível e busca uma forma de aplicá-lo em algo que te traga algum retorno financeiro periódico, e se fosse mensal seria mais interessante ainda. Então você começa a pensar em comprar um imóvel para alugar, visando receber o valor do aluguel e, portanto, ter uma fonte de renda.
Mas será que você pensou no processo todo? O que implica ter um imóvel alugado ou então vários imóveis alugados para locatários diferentes? É complicado: risco de inadimplência, deterioração dos imóveis, burocracia, etc. Além disso, devemos lembrar que os imóveis são caros e não tem liquidez. Portanto, se você precisar recorrer ao valor investido na compra do imóvel de maneira emergencial, essa não pode ser sua opção.
A liquidez deve ser colocada em pauta nessa decisão, inclusive pelo tempo que pode levar para reaver o valor investido. Vender um imóvel depende de fatores que nem sempre estão sob nosso controle, como o momento favorável para tal mercado na ocasião e também o preço.
Enquanto isso, os FIIs podem ser adquiridos por um preço baixo e vendidos a um preço mais alto, mas se você decidir vender seu imóvel pode não alcançar o preço de venda desejado.
Não que isso não possa acontecer com FIIs, caso as cotas desvalorizem por qualquer motivo. Porém, no caso do FII, a venda das cotas acontece de maneira bem mais rápida através da negociação pela plataforma de negociação da bolsa de valores.
Uma vantagem importante dos FIIs é a capacidade de diversificação que o investidor tem: ao comprar um único imóvel onde você coloca todo o capital de uma vez, não há certeza quanto ao retorno e rendimentos.
Já os FIIs, você pode distribuir o montante entre vários fundos. Assim você poderá observar qual deles tem melhor rendimento ou não, e poderá ajustar as cotas de acordo com a sua análise, além de poder montar uma carteira que faça sentido com seu perfil.
E se você for marinheiro de primeira viagem no mercado, prefere começar com um investimento mais baixo ou não possui um capital alto para começar, você tem nessa opção preços bem acessíveis de cotas. Com aproximadamente R$ 100,00 é possível adquirir cotas de FII.
No caso dos imóveis que pertencem aos Fundos, o trabalho burocrático fica a cargo de uma administradora especializada. Sendo assim, você não participa da gestão e administração dos imóveis.
Já vimos que a negociação das cotas pode ser feita na bolsa de valores. Fazendo um paralelo com a negociação de ações, você pode lucrar com os FIIs da mesma forma. É quando você os compra por um preço menor e os vende com o preço mais alto. Outra forma de rendimento desse tipo de investimento é quando você recebe os juros dos títulos ou o equivalente dos aluguéis, proporcionais à quantidade de cotas que você possui de determinado imóvel.
É importante dizer que as cotas de um FII podem desvalorizar, visto que é um investimento em renda variável. Portanto, cabe uma cuidadosa análise do fundo feita por você antes da compra, sem a interferência de opiniões de outras pessoas sobre seus planos. Dados como taxa de ocupação e inadimplência, no caso do fundo de tijolo, e grau de risco do título, se for um fundo de papel, sempre devem fazer parte dessa análise. Mas vale ficar atento a outros detalhes também.
Vale lembrar que o momento da análise e escolha do investimento deve levar em consideração seus objetivos, e você pode contar com uma metodologia para apoiar. O Raio X Preditivo é especialista nisso, pautado na observação do comportamento dos investidores institucionais (big players) que sempre investem onde os rendimentos serão altos no futuro. Abaixo, você poderá conhecer mais sobre a metodologia.
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
O ALZR11 é um fundo do tipo tijolo.
Vejamos a baixo quais são os tipos de FII:
• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.
• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.
• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.
• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.
• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.
• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) ALZR11
O ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária) é um fundo imobiliário do tipo tijolo, significando que investe através da aquisição de imóveis físicos. São empreendimentos imobiliários não residenciais (exceto hospitais e plantas industriais pesadas) com o objetivo de locação por meio de contratos atípicos. Constituído em 2018 sob a forma de condomínio fechado, tem prazo de duração indeterminado.
O objetivo do ALZR11 é alocar capital dos investidores em propriedades alugadas para grandes empresas por meio de operações de Built-To-Suit (BTS) e Sale&LeaseBack (SLB).
Os rendimentos do ALZR11 são distribuídos em no mínimo 95% dos lucros obtidos, apurados segundo o regime de caixa.
Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) ALZR11
- AIR LIQUIDE
Endereço: Av. Presidente Wilson, 5874
Bairro: Vila Carioca
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 5.008,00 m2
- APTIV
Endereço: Rua José Monfardini, 3845
Bairro: Distrito Industrial Waldemar Pereira
Cidade: Espírito Santo do Pinhal - SP
Área Bruta Locável: 18.591,00 m2
- ATENTO
Endereço: Av. Dom Hélder Câmara, 3203
Bairro: Del Castilho
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 8.178,00 m2
- BRF BAURU
Endereço: Av. Nações Unidas, 50-98
Bairro: Nucleo Hab. Pres. Geisel
Cidade: Bauru - SP
Área Bruta Locável: 3.627,00 m2
- BRF GUARULHOS
Endereço: R. Barão de Penedo, 259
Bairro: Cumbica
Cidade: Guarulhos - SP
Área Bruta Locável: 3.459,00 m2
- CLARIANT
Endereço: Av. das Nações Unidas, 18001
Bairro: Santo Amaro
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 29.463,00 m2
- COCA-COLA FEMSA
Endereço: Av. dos Estados, 8345
Bairro: Utinga
Cidade: Santo André - SP
Área Bruta Locável: 12.753,00 m2
- DASA ASCENDINO REIS
Endereço: Rua Dr. Diogo de Faria, 1379
Bairro: Vila Clementino
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 2.284,00 m2
- DASA SUMARÉ
Endereço: Avenida Sumaré, 1.500
Bairro: Perdizes
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 5.227,00 m2
- DECATHLON MORUMBI
Endereço: Av. Duquesa de Goiás, 381
Bairro: Real Parque
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 8.765,00 m2
- GLOBO
Endereço: Rua Pacheco Leão, 70
Bairro: Jardim Botânico
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 3.879,00 m2
- IPG
Endereço: Rua Araporé, 655
Bairro: Jardim Everest
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 4.516,00 m2
Quem é o gestor do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) ALZR11
É administrado pelo BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM e sua gestão é feita pela Alianza Gestão de Recursos Ltda.
FII ALZR11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
Para quem pensa em investir em imóveis, o FII é a forma mais simples de fazê-lo.
Os FIIs são escolhidos pelas administradoras especializadas, diminuindo muito o risco do seu investimento não sair bem como você imaginava. Ainda é muito comum encontrar pessoas que compraram imóveis como investimento, mas nem sempre a compra é bem-sucedida. Se você escolher um imóvel mal localizado, ou em condições ruins de conservação, poderá te dar mais prejuízo do que renda.
Você pode adquirir as cotas dos FIIs direto na bolsa de valores, no conforto do seu escritório ou sua da casa usando um computador, ou até mesmo na comodidade do seu celular.
Embora seja fácil comprar cotas de FII, saiba que terá que lidar com o ambiente da bolsa de valores, onde estão os participantes mais fortes e competitivos do mercado, os Big Players. São eles que se posicionam para aproveitar a liquidez e comprar grandes quantias, no momento de queda de preço, enquanto o desespero leva muitos investidores a vender seus ativos. E no momento do pico de preço são eles que vendem enquanto todos estão eufóricos.
Esses grandes players têm alta capacidade financeira para operar, e contam com vantagens tecnológicas e colaboradores preparados para entrar nas operações certas.
Dada a importância da atuação dos Big Players, o Raio X Preditivo acompanha a participação desses investidores através da observação do volume de negócios, pois costumam estar nas regiões mais vantajosas para compra ou venda de ativos.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ALZR11
Veja duas das várias maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o ALZR11:
Trade com ALZR11
Seja de FII ou outros ativos negociáveis na bolsa, trades são as operações de compra e venda do ativo, ou seja, podemos comprar com a intenção de vender assim que o ativo valoriza num curto ou médio prazo. É justamente o prazo que determina o tipo do trade: day trade são operações que começam e terminam no mesmo dia; swing trade são operações com mais de dois dias; ou position trade que são as operações de mais de duas semanas. E também é possível vender os ativos sem tê-los, quando acharmos que o preço vai cair. Isso se chama venda descoberta, que nada mais é do que alugar ativos, que são vendidos e tão logo caiam são recomprados por um preço menor. A operação finaliza quando o trader devolve os ativos ao investidor original, paga o aluguel e fica com o valor que sobra, que é o lucro. Porém se os ativos subirem, o trader vai ficar no prejuízo.
Ganhar dividendos com ALZR11
Além do interesse no mercado imobiliário, muitos investidores têm FIIs na carteira de olho nos rendimentos. No caso dos FIIs, os rendimentos vêm dos aluguéis dos imóveis ou dos juros dos títulos, o que faz desse tipo de investimento uma forma de acumular dinheiro, para comprar mais ativos quando os preços caírem ou para somente ter uma fonte de renda mensal, como se o investidor usasse a bolsa como uma “poupança”.
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII ALZR11: QUAL DECISÃO TOMAR?
Investir na bolsa a princípio pode até parecer uma aposta, empenhando muito dinheiro pensando no lucro a longo prazo sem ter a menor certeza se isso vai acontecer mesmo.
O desempenho dos investimentos pode ser resultado de uma combinação de fatores, externos inclusive, mas é fato que a atuação dos big players é o que mais movimenta o mercado. Esses participantes são capazes de ditar o ritmo do mercado para favorecer suas operações, através de informações antecipadas, alta tecnologia disponível para operar e grandes recursos financeiros.
Para decidir sobre a compra desse FII, e em que momento fazê-lo, recomendamos que leve em consideração o comportamento desses players. Através da análise do volume é possível encontrar os rastros deixados por eles, que podem revelar a melhor região de entrada nas operações. Os conceitos e ferramentas do Raio X Preditivo são ideais para fazer essa observação.
FICOU INTERESSADO NO FII ALZR11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais
Taxas específicas do ALZR11
Sua taxa de administração é 0,20% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) (mínimo de R$ 25.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Possui também uma taxa de gestão de 0,70% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX).
Escrituração 0,10% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX).
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII ALZR11
Ainda é comum encontrar traders que operam e ensinam estratégias baseadas no preço, sugerindo recursos ultrapassados da clássica análise técnica.
Mas o preço é a consequência do que faz com que ele chegue nessa ou naquela posição. O que determina o preço é o volume. Logo o preço é a causa e o efeito é o volume. O volume é o combustível para que o preço suba ou caia. Esse tipo de ponto de vista é a Nova Análise Técnica.
O Raio X Preditivo é a sistematização da Nova Análise Técnica, e nela você poderá encontrar conceitos e ferramentas voltados para a leitura do volume.
Acompanhar e entender o volume nos ajuda a decidir qual o melhor momento de entrar em uma operação na bolsa de valores, nos antecipando aos movimentos relevantes do mercado e percebendo como os investidores institucionais atuam.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII ALZR11
Agora que você conhece mais sobre FIIs, e até pensa em comprar algumas dessas partes dos imóveis saiba que em poucos passos isso é possível. Basta abrir o home broker ou a plataforma de negociação, escolher um FII como o ALZR11, definir a quantidade de cotas e clicar em ‘comprar’. Sim, isso mesmo que você está pensando… tudo feito a partir de seu computador ou celular e você estará livre da parte trabalhosa tão tradicional na hora de comprar um imóvel. Embora você não possa morar ou usar como bem entender as cotas que comprou, terá investido de fato no mercado financeiro.
Talvez você esteja eufórico com a compra do FII que está indo bem, mas isso merece atenção: iniciantes empolgados são um indício de que a bolsa vai cair.
Isso porque é na euforia que os iniciantes compram no topo do preço e os investidores institucionais adoram distribuir ativos caros nesses momentos. Para, depois, comprá-los de investidores desesperados, nas quedas.
E se você não estiver preparado o suficiente tende a vender num fundo por desespero, por não suportar ver o preço cair. Mas em seguida pode ver o preço subir de novo, milagrosamente, depois que você vendeu e ficou no prejuízo.
Portanto, antes de se aventurar, busque o conhecimento adequado. E isso você com certeza vai encontrar no treinamento Raio X Preditivo.
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) ALZR11
Com os FIIs, investir no mercado de imóveis se tornou fácil. Em MINHA avaliação, o ALZR11 é sólido e seguro. Porém, JAMAIS devemos apoiar nossas escolhas, na bolsa, em opinião de terceiros.
É necessário que, na renda variável, tenhamos ferramentas próprias para decidir. Muita cautela. Assim, aconselho que se passe a conhecer as ferramentas e os conceitos do Raio X Preditivo. Eles ajudarão a localizar os melhores ativos e o melhor timing para, uma vez escolhidos, investir.
O Raio X Preditivo acompanha a atuação dos big players e é uma forma eficiente de colocar a seu lado aqueles participantes do mercado com mais condições de obterem bons resultados em seus investimentos.
