O fundo de investimento imobiliário (FII) BRCR11 pode ser uma aposta segura para seu dinheiro, mas – IMPORTANTE – fique de olho no comportamento institucional
O fundo de investimento imobiliário BRCR11 é um FII que investe em prédios comerciais das cidades do Rio de Janeiro, São Paulo e Brasília (até o momento: a carteira pode mudar ao longo do tempo). Investir em fundos de investimento imobiliário pode garantir o recebimento do aluguel desses imóveis e a valorização dos próprios imóveis. Tudo isso descomplicadamente, sem as dificuldades legais e tributárias de se comprar e vender um imóvel de fato. Escolhi alguns ativos que considero interessantes para investir em momentos de crise e considero o BRCR11 seguro e sólido para o longo prazo.
O fundo de investimento imobiliário BRCR11 é o tema deste artigo, mas também quero apresentar para você a metodologia que me faz decidir pela compra e pela venda de ativos na bolsa de valores: o Raio X Preditivo, analisa o comportamento dos investidores institucionais através do volume de negócios e encontra pontos ideais de entrada e de saída de investimentos e operações.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Um fundo de investimento imobiliário (FIII) como o BRCR11 é um “condomínio” fechado de investidores que investe em um segmento do mercado imobiliário. Podem ser prédios comerciais, shoppings, hospitais, galpões logísticos, universidades e, sim, até cemitérios, uma mistura desses ativos todos ou ainda no mercado de crédito imobiliário. Sem falar em fundos de fundos (fundos que têm carteiras que incluem um mix de FIIs). Cada investidor compra uma cota (cada cota é como se fosse uma “ação” do fundo) e recebe um rendimento que, por exemplo, vem do aluguel dos imóveis ou de sua venda. O lado bom é que os investidores não precisam se preocupar com ir atrás de locatários ou com a manutenção dos imóveis, além de outros detalhes legais, tributários e administrativos. Isso fica por conta da administradora do fundo. Por outro lado, os investidores não podem interferir na gestão e na administração dos imóveis. Além dos aluguéis – supondo que a renda do fundo venha de aluguéis -, o investidor também pode lucrar com a valorização de suas cotas, vendendo-as, caso isso ocorra.
Não posso deixar de mencionar que FII é renda variável. Uma cota de um FII funciona mais ou menos como a ação de uma empresa. Valoriza e desvaloriza e você pode perder dinheiro ao investir em um FII. Por isso, tenho escolhido FIIs que considero sólidos e seguros para investir. Porém, nunca esqueça que a decisão de investir é sua e deve ser baseada em seus critérios, não confiando em mais ninguém para suas escolhas nesse setor. Além de observar os fundamentos dos FII, eu também uso a metodologia do Raio X Preditivo para ajudar nas minhas escolhas, ficando atento ao comportamento dos investidores institucionais (big players) que só entram em investimentos que possam render muito no futuro.
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
O BRCR11 é um fundo de renda ou fundo de tijolo – isto é, o ativo existe no mundo real, é um imóvel de fato - e seu portfólio se concentra em edifícios comerciais em São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília.
Veja quais são os tipos de FII:
• Fundos de renda: os gestores compram ou constroem os imóveis que serão alugados (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, escolas, universidades, hotéis, residenciais e até cemitérios! E cada um desses é uma divisão em outras subcategorias). Diversos fundos de renda também se enquadram no tipo chamado de “fundo tijolo”
• Fundos de compra e venda: são FIIs que visam a compra de imóveis quando estão baratos e a venda quando valorizam. Por esse motivo, são considerados mais arriscados, porém, caso ocorram ganhos, eles são expressivos
• Fundos de desenvolvimento: são fundos que partem da compra de terrenos para a futura construção de grandes empreendimentos, porém dado os riscos de embargo de obras e outras eventualidades também são considerados de maior risco
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: este se parece mais com um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. É como se o investidor estivesse emprestando dinheiro ao mercado imobiliário, para, ao final, receber o dinheiro de volta com juros
• Fundos de fundos: os fundos de fundos, como o nome indica, são um mix de diversos outros fundos imobiliários e são uma forma de diversificar investindo em apenas um ativo
• Fundos tijolo: eles se misturam ao conceito de fundos de renda, pois, como o nome indica, se referem a imóveis propriamente ditos. Tem por objetivo o recebimento de aluguel e a valorização dos imóveis e, por consequência, das cotas individualmente
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) BRCR11
BRCR11 (FII BTG Pactual Corporate Office Fund) é um fundo de investimento imobiliário do tipo tijolo focado principalmente em edifícios comerciais para escritórios (imóveis comerciais, prontos ou em construção, ou outros tipos de imóveis onde poderão ser desenvolvidos empreendimentos comerciais, localizados em grandes centros comerciais, shopping centers, avenidas ou ruas de grande movimento).
O BRCR11 compra ou constrói imóveis com a intenção de alugar e gerar uma renda mensal. Com o tempo, os aluguéis vão sendo reajustados e as cotas também vão valorizando.
O Fundo Imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) nasceu em maio de 2007 e é um dos maiores FIIs brasileiros.
Os rendimentos do BRCR11 – provenientes de aluguel dos imóveis – devem ser distribuídos a seus cotistas, no mínimo, 95% dos resultados obtidos, mensalmente, até o décimo dia útil ao mês seguinte ao pagamento pelos locatários.
Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) BRCR11
Saiba quais são os imóveis que fazem parte do BRCR11:
- BRAZILIAN FC
Endereço: Av. Paulista, 1374
Bairro: Bela Vista
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 9.984,00 m2
- CENESP
Endereço: Av. Maria Coelho Aguiar, 215
Bairro: Jardim São Luís
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 64.480,00 m2
- CENTRO EMPRESARIAL TRANSATLÂNTICO
Endereço: Rua Verbo Divino 1488
Bairro: Chácara Santo Antônio
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 4.209,44 m2
- CEO OFFICE
Endereço: Av. João Cabral de Mello Neto, 850
Bairro: Barra da Tijuca
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 4.782,00 m2
- DIAMOND TOWER
Endereço: Av. Dr. Chucri Zaidan, 1240
Bairro: Morumbi
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 36.918,00 m2
- ED. CIDADE JARDIM
Endereço: Av. Cidade Jardim, 803
Bairro: Itaim Bibi
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 7.458,00 m2
- EDIFÍCIO BURITY
Endereço: Av. Indianópolis 3096,
Bairro: Indianópolis
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 10.549,53 m2
- EDIFÍCIO ELDORADO BUSINESS TOWER
Endereço: Av. Das Nações Unidas 8501
Bairro: Várzea de Baixo
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 22.246,00 m2
- EDIFÍCIO VOLKSWAGEN
Endereço: Rua Volkswagen 291
Bairro: Jabaquara
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 12.560,00 m2
- EZ TOWERS B
Endereço: Rua Arquiteto Olavo Redig de Campos, 105 Bloco B Edifício EZ Towers
Bairro: Chácara Santo Antônio
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 7.520,00 m2
- MONTREAL
Endereço: Av. Das Américas 4200
Bairro: Barra da Tijuca
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 6.439,00 m2
- MV9
Endereço: Rua Mairink Veiga, 9
Bairro: Centro
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 15.174,00 m2
- SENADO
Endereço: Av. Henrique Valadares, 28
Bairro: Centro
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 19.035,00 m2
- SUCUPIRA
Endereço: Av. das Nações Unidas, 14401
Bairro: Chácara Santo Antônio
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 7.534,00 m2
Lembre-se de que os ativos de um FII mudam ao longo do tempo e esta lista pode estar desatualizada.
Além disso, procure descobrir no site do fundo – onde essas informações devem constar – a ocupação dos prédios, além de que empresas estão alugando esses prédios. Afinal a gente conhece muito sobre um edifício sabendo quem são os “moradores”. E, claro, o FII precisa informar se há inadimplência no pagamento dos aluguéis.
Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) BRCR11
O BRCR11 é administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM e as cotas do FII BTG Pactual Corporate Office Fund são negociadas com o código (ticker) BRCR11 no mercado de bolsa da B3 - Brasil, Bolsa e Balcão.
FII BRCR11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
Como eu disse, FIIs são a forma mais fácil de investir em imóveis. Você investe em imóveis escolhidos por administradoras especializadas – isto é, com um risco menor de comprar gato por lebre, como aconteceria se fosse comprar um imóvel por conta própria – e direto na bolsa de valores. Deu vontade de comprar um imóvel (ou uma parte bem pequena de um)? Muito fácil, abra seu home broker ou sua plataforma de negociação, escolha um FII como o BRCR11, veja a quantidade de cotas que você quer e clique em “comprar”. Tudo de forma eletrônica, pela internet, sem ter que se preocupar com burocracias, taxas complicadas, imobiliárias e afins. Tudo bem, você não vai poder morar ou trabalhar nas cotas que comprou, mas seu objetivo era investir, não é mesmo?
Mas, considerando essa facilidade toda, lembre-se de que a escolha dos seus FIIs (e qualquer ativo negociado na bolsa de valores) tem que ser muito criteriosa!
Essa mesma facilidade por você desfrutada também é compartilhada com os participantes mais fortes e competitivos do mercado, os investidores institucionais, que adoram comprar quando todos estão desesperados vendendo porque os preços estão despencando e distribuir ativos caros para os participantes fracos de um mercado eufórico.
Esses big players contam com diversas vantagens tecnológicas, financeiras e de pessoal (dirigentes e colaboradores altamente preparados). Assim, consideramos saudável ficar de olho na participação desses investidores institucionais. No Raio X Preditivo, fazemos isso através da observação do volume de negócios, encontrando as regiões em que esses big players consideram vantajoso comprar ou vender.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BRCR11
Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o BRCR11 com destaque para duas:
Trade com BRCR11
O trade, em princípio, é muito simples:
• O ativo deve subir? Você compra e vende com lucro quando atingir o valor esperado. Se cair, você tem prejuízo.
• O ativo deve cair? Você aluga os ativos e vende (modalidade conhecida como venda a descoberto). Quando estiverem mais baratos você recompra e fica com a diferença (seu lucro). Se o FII subir, você tem prejuízo.
Ganhar dividendos com BRCR11
Essa modalidade é a preferida dos investidores de longo prazo e tem por objetivo receber mensalmente os aluguéis de um fundo imobiliário com uma boa ocupação e baixa taxa de inadimplência. O investidor desse tipo não está interessado se o valor do ativo cai ou sobe, desde que receba seu aluguel. Inclusive, quedas motivam a compra de mais ativos e os rendimentos são usados para comprar mais cotas do fundo.
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII BRCR11: QUAL DECISÃO TOMAR?
A decisão de compra ou venda de um ativo da bolsa de valores, da renda variável, como os FIIs é de sua completa responsabilidade e você não deveria delegá-la a ninguém. Assim, é importante estudar todos os detalhes do fundo, fornecidos pela própria administradora.
Nós, no entanto, advogamos que você também acompanhe o comportamento dos investidores institucionais que, por natureza e pelo tamanho de suas posições, escolhem criteriosamente o momento de adquirir cotas de FIIs, ações de empresas e outros ativos da bolsa.
No Raio X Preditivo, adotamos esse comportamento através da análise do volume de negócios. Grandes volumes costumam denunciar a atuação desses participantes fortes.
FICOU INTERESSADO NO FII BRCR11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais
Taxas do FII BRCR11
Além disso, há as taxas cobradas pela administração do próprio fundo.
Sua taxa de administração é de 0,25% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo de R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM. Gestão: 1,50% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se fizer parte de índice de mercado (IFIX).
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII BRCR11
O Raio X Preditivo foca no volume, que considera a CAUSA dos movimentos de preço. O movimento de preço, nesse contexto, é apenas o EFEITO.
Todos os conceitos e indicadores do Raio X Preditivo são voltados para o comportamento do volume, que é considerado o combustível do mercado, sem o qual nenhum movimento de preço aconteceria.
Como os grandes volumes são os mais significativos para estimar o comportamento do preço e os grandes volumes são sempre responsabilidade dos big players, também podemos dizer que o Raio X Preditivo é o estudo da atuação dos investidores institucionais.
Desse modo, com essa metodologia, ficamos do lado dos participantes fortes, aumentando as chances de acertas os investimentos e os trades.
Além disso, o Raio X Preditivo se esmera em escolher pontos de entrada em investimentos e trades em regiões de alta probabilidade de acerto e boa assimetria de risco, em que perdemos pouco quando perdemos e ganhamos muito quando ganhamos.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII BRCR11
A essa altura do campeonato, é desnecessário dizer que você precisa ter uma conta em uma corretora de valores. Isso é fácil de conseguir. Basta ter um celular e dinheiro para começar a comprar, seja através do aplicativo, através de um computador conectado à internet.
Porém, é fundamental que você faça um curso que lhe ensine sobre a realidade do mercado e como ele funciona. Pelos motivos acima, nossa recomendação é o Raio X Preditivo.
Mesmo depois de ter se iniciado no mercado com um curso de qualidade, outra recomendação é treinar seus trades na conta demo. Embora na conta demo (simulada) você use “dinheiro fictício”, ela lhe prepara para o funcionamento das oscilações do mercado a partir da metodologia que você estiver aprendendo. Além disso, se você não estiver obtendo resultados na conta demo não será na conta real, com dinheiro de verdade sob risco, que você conseguirá.
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) BRCR11
Se você quer investir em imóveis, certamente os FIIs são a melhor opção para começar, sobretudo se você não é um especialista do tema. Imagine, poder participar de alguns dos melhores imóveis do Brasil, podendo começar com valores muito pequenos se considerarmos o valor total desses patrimônios imobiliários... isso sem burocracia e sem a complicação que é comprar um imóvel.
Porém, mais uma vez, recomendamos o estudo e a análise dos ativos que pretende comprar. Eu estou de olho nesse BRCR11 porque o considerei sólido segundo meus critérios, mas a decisão sempre será sua. Além disso, o momento de compra sempre deve ser balizado pelas análises do Raio X Preditivo, que denuncia o comportamento dos investidores institucionais frente a todo e qualquer ativo da bolsa de valores.
