O fundo de investimento imobiliário (FII) CPTS11 é um investimento sólido e seguro, porém, antes de decidir pela compra saiba o que os investidores institucionais estão fazendo utilizando este método
O fundo de investimento imobiliário CPTS11 é um FII que foca seus investimentos em títulos de crédito imobiliário. Quer dizer, ele não investe em imóveis diretamente, mas em títulos como CRIs (Certificados de Crédito Imobiliário) e LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Embora não invista em imóveis, como outros FIIs, ele paga rendimentos mensais, constituindo uma forma razoavelmente segura de renda variável e uma maneira descomplicada do investidor de varejo entrar no mercado imobiliário. Eu considero esse produto específico seguro e sólido, porém, antes de tomar qualquer decisão de investimento, você deve saber analisar os ativos negociados na bolsa de valores.
Por isso, embora o fundo de investimento imobiliário CPTS11 seja o tema deste artigo, também quero apresentar para você a metodologia que me faz decidir pela compra e pela venda de ativos na bolsa de valores: o Raio X Preditivo, que analisa o comportamento dos investidores institucionais através do volume de negócios e encontra pontos ideais de entrada e de saída de investimentos e operações.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Um fundo de investimento imobiliário (FII) pode investir de diversas maneiras em uma área do setor imobiliário. As opções são muitas e vão desde imóveis físicos, passando por títulos de crédito (CRI, LCI, LH e outros) e chegando a cotas de outros fundos imobiliários (fundos de fundos).
Ao investir em um FII, a intenção é sobretudo ter um rendimento mensal. Esse rendimento mensal vem de aluguéis de imóveis que o fundo administra ou dos juros provenientes dos títulos. Esse rendimento pode vir até mesmo da venda de imóveis e também da venda títulos e da venda cotas de outros fundos (não esqueça que se o FII investe em outros fundos, esses fundos por sua vez, pagam rendimentos, ao seu FII).
Há muitas vantagens de entrar para o mercado imobiliário pela porta dos FIIs.
Imagine investir em imóveis diretamente, como seria complicado! Toda aquela trabalheira de encontrar locatários, a burocracia da compra de imóveis, do aluguel, de fazer manutenção, pagar tributos, contador e, quando não advogados, sem falar em ter que lidar diretamente com locatários inadimplentes. Não podemos deixar de lembrar que imóveis são caros e, para muitos de nós, isso significaria empacar uma parcela importante de nosso dinheiro em um único investimento sem liquidez alguma.
E liquidez e diversificação são importantes. Vender um imóvel é difícil e às vezes não encontramos um comprador para transformar esse bem em dinheiro novamente. Muito menos pelo valor que gostaríamos. Já as cotas do FII você pode comprar por valores baixos e vender com um clique de botão. Por que eu compraria um prédio de escritórios inteiro se meu dinheiro só permite que eu arrisque uma parte bem pequena dele nesse mercado de risco? Sim, dá para comprar valores tão pequenos quanto R$ 100 mais ou menos (depende do valor da cota).
Logo, toda a parte trabalhosa é de responsabilidade da administradora do fundo. Em contrapartida, você não apita nada na gestão e na administração dos imóveis.
Além do rendimento mensal dos aluguéis e juros dos títulos, dá para lucrar com a venda de suas cotas, caso elas tenham se valorizado: as cotas são negociadas na bolsa do mesmo jeito que as ações das empresas de capital aberto.
Mas lembre-se que, por ser renda variável, as cotas de um FII também podem desvalorizar. Então muito cuidado na hora de decidir. Eu acho o CTPS11 seguro e sólido, PARA MEUS CRITÉRIOS, mas você deve decidir por si próprio, sem deixar outras pessoas interferirem em seus planos. Além de olhar dados como taxa de ocupação e inadimplência – se for um fundo tijolo – e grau de risco dos títulos – fundos papel – você precisa ficar atento a outros detalhes.
Por isso, é importante que você use uma metodologia para ajudar nas suas escolhas, ficando atento ao comportamento dos investidores institucionais (big players) que só entram em investimentos que possam render muito no futuro. Uma metodologia que é especialista nisso é o Raio X Preditivo que apresento mais abaixo.
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
O CPTS11 é um fundo do tipo papel, investindo sobretudo em títulos de crédito do mercado imobiliário.
Veja quais são os tipos de FII:
- Fundos de renda: os gestores compram ou constroem os imóveis que serão alugados (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, escolas, universidades, hotéis, residenciais e até cemitérios! E cada um desses é uma divisão em outras subcategorias). Diversos fundos de renda também se enquadram no tipo chamado de “fundo tijolo”.
- Fundos de compra e venda: são FIIs que visam a compra de imóveis quando estão baratos e a venda quando valorizam. Por esse motivo, são considerados mais arriscados, porém, caso ocorram ganhos, eles são expressivos.
- Fundos de desenvolvimento: são fundos que partem da compra de terrenos para a futura construção de grandes empreendimentos, porém dado os riscos de embargo de obras e outras eventualidades também são considerados de maior risco.
- Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: este se parece mais com um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. É como se o investidor estivesse emprestando dinheiro ao mercado imobiliário, para, ao final, receber o dinheiro de volta com juros.
- Fundos de fundos: os fundos de fundos, como o nome indica, são um mix de diversos outros fundos imobiliários e são uma forma de diversificar investindo em apenas um ativo
- Fundos tijolo: eles se misturam ao conceito de fundos de renda, pois, como o nome indica, se referem a imóveis propriamente ditos. Tem por objetivo o recebimento de aluguel e a valorização dos imóveis e, por consequência, das cotas individualmente.
- Fundos híbridos: fundos que misturam todas essas categorias, apresentando uma grande flexibilidade de diversificação.
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) CPTS11
CPTS11 - FII Capitania Securities II - é um fundo imobiliário do tipo papel. Isso significa que ele investe sobretudo em títulos e valores imobiliários (não investe diretamente em imóveis físicos).
Esses títulos ou recebíveis imobiliários são considerados renda fixa e, portanto, tais fundos de papel são marcados por gerar renda de forma relativamente segura.
O CPTS11 tem gestão ativa equivale a um condomínio fechado de investimento, com prazo de duração indeterminado.
Foi criado em agosto de 2014 e é destinado a investidores em geral, com intenção de buscar renda no longo prazo sem, no entanto, haver promessa ou garantia de rentabilidade dada pelo gestor ou pelo administrador. Trata-se de renda variável, portanto.
A taxa de administração é de 1.05% ao ano sobre patrimônio líquido com mínimo de R$ 8.500,00 mensais corrigido pelo IGPM.
O CPTS11 distribui todo mês, até o 10º dia útil após o encerramento do mês, pelo menos 95% dos resultados obtidos a cada semestre civil.
Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) CPTS11?
O CPTS11 é administrado pelo BNY Mellon Serviços Financeiros DTVM S.A. e suas cotas são negociadas com o código (ticker) CPTS11 no mercado de bolsa da B3 - Brasil, Bolsa e Balcão.
FII CPTS11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
Os FIIs são o jeito mais simples de investir em imóveis.
Dá pra investir em imóveis que administradoras especializadas escolheram. Isto significa que existe um risco reduzido em relação a se você tivesse que comprar um imóvel por conta própria.
E você faz isso direto na bolsa de valores, sem complicação.
Porém, o ambiente da bolsa de valores inclui os participantes mais fortes e competitivos do mercado, os investidores institucionais, os big players.
São eles que compram quando todos estão desesperados vendendo. O desespero dá liquidez para a montagem das posições enormes desses participantes. E são eles que estão vendendo quando todos estão eufóricos.
Os big players contam com diversas vantagens tecnológicas, financeiras e de pessoal (dirigentes e colaboradores altamente preparados).
Assim, consideramos saudável ficar de olho na participação desses investidores institucionais. No Raio X Preditivo, fazemos isso através da observação do volume de negócios, encontrando as regiões em que esses big players consideram vantajoso comprar ou vender.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CPTS11
Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o CPTS11 com destaque para duas:
Trade com CPTS11
Podemos comprar ativos na bolsa com a intenção de vendê-los a seguir, num prazo mais ou menos curto, tão logo valorizem. Esse prazo varia de acordo com a estratégia do trader. Pode ser day trade (operações que começam e terminam no mesmo dia), swing trade (operações com mais de dois dias) ou position trade (operações de mais de duas semanas). Também podemos vender as ações, mesmo sem tê-las, se acharmos que o seu preço vai cair. Essa operação se chama venda descoberta e pode ser feita mediante o aluguel das ações; essas ações são vendidas e tão logo caiam são recompradas novamente por um preço menor; o trader devolve as ações ao investidor original, lhe paga o aluguel e fica com o valor que sobrar como seu lucro (claro que, se as ações subirem, o trader vai ter um prejuízo, nesse caso).
Ganhar dividendos com CPTS11
Os rendimentos interessam sobretudo aos investidores de longo prazo e geralmente esse é o público dos FIIs. Eles acreditam em usar a bolsa como “poupança”, acumulando FIIs ao longo do tempo para receber a renda mensal. Essa renda inclusive pode ser usada para comprar mais FIIs e, se os preços caírem, eles não ficam desesperados não. Aproveitam para comprar ainda mais cotas dos FIIs em que estão interessados.
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII CPTS11: QUAL DECISÃO TOMAR?
Investir quer dizer colocar seu dinheiro na bolsa pensando no longo prazo.
Quanto mais distante nosso horizonte, mais imprevisível o que acontecerá com nosso dinheiro empenhado na bolsa.
Temos dificuldades em ver o que acontecerá nos cenários setoriais, nacionais e internacionais. Além disso, não temos bola de cristal suficientemente boa para prever os planos dos grandes players – companhias transnacionais com movimentações superiores ao PIB de alguns países. Esses investidores institucionais, mesmo nos melhores cenários, são capazes de movimentar o preço dos ativos graças a um grande nível de informação, tecnologia e capacidade financeira envolvidas.
Nossa recomendação, portanto, é tomar nossas decisões levando em conta o comportamento desses participantes institucionais. Fazemos isso observando o volume, que denuncia a atuação de tais participantes fortes. O Raio X Preditivo tem os conceitos e as ferramentas certas para fazer essa observação.
FICOU INTERESSADO NO FII CPTS11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
- Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos.
- Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam.
- ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista.
- Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas.
- Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais.
Taxas do FII CPTS11
Além disso, há as taxas cobradas pela administração do próprio fundo. A taxa de administração é de 1.05% ao ano sobre patrimônio líquido com mínimo de R$ 8.500,00 mensais (total do fundo) corrigido pelo IGPM.
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII CPTS11
As metodologias ultrapassadas de Análise Técnica tomam suas decisões baseando-se nas informações dos gráficos dos ativo, porém, usando o preço como referência.
A Nova Análise Técnica observa que essa movimentação do preço, essa volatilidade, é tão somente o efeito. Por trás desse efeito está a informação mais importante: o volume. Sem ele o mercado não se move. O volume é o que determina a força de uma demanda e de uma oferta que, por conseguinte, determinam respectivamente se o preço de um ativo vai subir ou cair. Portanto, o volume é a CAUSA de tudo o que acontece com o preço.
O Raio X Preditivo é a sistematização da Nova Análise Técnica. Essa sistematização se dá em conceitos e ferramentas, tudo voltado para a leitura do volume e, mais recentemente, para o fluxo de ordens.
Entendendo o volume nos antecipamos aos movimentos mais importantes da bolsa de valores e como os big players conseguem movimentar o mercado.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII CPTS11
Deu vontade de comprar um imóvel (ou uma parte bem pequena de um)? Muito fácil, abra seu home broker ou sua plataforma de negociação, escolha um FII como o CPTS11, veja a quantidade de cotas que você quer e clique em “comprar”. Tudo de forma eletrônica, pela internet, sem ter que se preocupar com burocracias, taxas complicadas, imobiliárias e afins. Tudo bem, você não vai poder morar ou trabalhar nas cotas que comprou, mas seu objetivo era investir, não é mesmo?
Para comprar CPTS11 é muito simples.
- Abra uma conta na corretora de valores que você escolher
- Deposite o dinheiro que pretende usar para negociar
- E, através de uma plataforma, dar a ordem de compra
Cuidado com as coisas simples.
Você pode estar empolgado com a compra da ação de uma empresa que está indo muito bem. Só isso já é um sintoma perigoso: quando iniciantes estão empolgados é bem provável que a bolsa venha a cair.
E comprar um topo, se você não está preparado para isso, pode significar que você vai vender num fundo, amargando um belo prejuízo, porque não aguenta mais ver seu dinheiro “diminuir”. E adivinhe o que acontece depois: como que por milagre as ações voltam a subir. Logo depois de você ter vendido.
Antes de mais nada, invista em um curso de qualidade. A nossa sugestão é o treinamento Raio X Preditivo.
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) CPTS11
Com os FIIs, participar do mercado imobiliário, se tornou extremamente fácil e descomplicado. Mas não esqueça que mercado imobiliário, investir em imóveis, é uma renda variável também, ao contrário da crença popular. Eu considero o CPTS11 seguro e sólido, porém, a decisão final é sempre sua e, portanto, é importante ter uma ferramenta de análise que lhe dê os melhores parâmetros para sua decisão. Eu particularmente gosto de acompanhar a atuação profissional nos ativos negociados em bolsa. Para isso, uso a metodologia que ensino no Raio X Preditivo, que me dá os melhores momentos para entrada em investimentos e para fazer trades com qualquer ativo negociado em nossos mercados.
