O fundo de investimento imobiliário (FII) IRDM11 é uma forma segura de investir em imóveis através de títulos de crédito, mas antes saiba se os big players estão comprando ou vendendo através do método que apresentamos a seguir
O fundo de investimento imobiliário IRDM11 é um FII do tipo papel que investe sobretudo em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), isto é, não investe em imóveis físicos diretamente, mas no crédito envolvido em outros imóveis, sendo remunerado pelos juros desses papéis. Além disso, boa parte dos papéis em que o IRDM11 investe precisa ter obrigatoriamente uma avaliação de risco de pelo menos A+, segundo os critérios da Standard & Poors. Parece um investimento sólido e seguro, mas seria este o momento de comprar esse ativo?
Com o objetivo de responder essa pergunta, mesmo que o nosso tema prioritário neste artigo seja de fato o FII IRDM11, queremos apresentar a metodologia Raio X Preditivo, através da qual você pode analisar o volume e, por consequência, o comportamento e as intenções dos investidores institucionais. Os investidores institucionais, por vários motivos, além de aproveitar melhor os movimentos do mercado, são capazes de provocar intencionalmente esses movimentos, através do seu poderio financeiro, tecnológico e de recursos humanos altamente competitivos. O Raio X Preditivo lhe dá o apoio nessa leitura.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Um fundo de investimento imobiliário é um método de investimento concebido para investir no setor de imóveis de forma acessível, fácil e prática. Existem várias opções, como FIIs que investem em imóveis físicos, títulos de crédito (CRI, LCI, LH, etc.) e cotas de outros fundos imobiliários (fundos de fundos).
Os investidores optam por ter FII em sua carteira pela possibilidade da renda mensal. Essa receita refere-se a aluguéis de imóveis e juros de títulos administrados pelo fundo, e também quando acontece a venda imóveis, títulos ou cotas de outros fundos (não esqueça, se o FII investir em outros fundos, estes por sua vez, os fundos pagam a renda para o seu FII).
Há muitas vantagens de entrar no mercado imobiliário investindo em FII.
Possuir um imóvel é uma modalidade de investimento bem conhecida, desde a época dos nossos ancestrais inclusive. Era comum comprar uma casa, terreno para não deixar o dinheiro parado, esperando lucrar com o aluguel ou com a venda do bem depois de um certo tempo.
Mas precisamos colocar na balança toda a situação. Alugar seus imóveis para pessoas desconhecidas, estar sujeito à inadimplência, arcar com a deterioração do imóvel, entre outras coisas. Além do que imóveis custam caro e devem comprometer, se não toda, boa parte do seu capital. E se você precisar desse dinheiro em caráter emergencial, é necessário rever essa opção, se a aquisição de imóveis é a melhor alternativa de investimento para você.
Não ter liquidez, ou seja, não ter a possibilidade de reaver o dinheiro rapidamente, é um dos “contras” da aquisição de imóveis para o fim de investimento. Para tal, você terá que colocar o imóvel à venda, e sabe-se lá quando isso se concretizará. O êxito depende do mercado imobiliário estar aquecido, do interesse de possíveis compradores, da valorização do bem desde quando você o adquiriu. Mas nem sempre transações com imóveis têm tanto sucesso quanto o proprietário espera. Enquanto que o FII, caso você opte pela venda das cotas, a transação acontece mais rápido pois você mesmo pode negociá-la pela plataforma de negociação da bolsa de valores.
Investir em FIIs te dá a chance de diversificar sua carteira, uma vez que você pode adquirir cotas de vários fundos diferentes ao mesmo tempo. Se compararmos essa característica à compra de um único imóvel, em que não há certeza quanto ao rendimento e você não tem capacidade de manobra para adequar sua carteira, com certeza te fará repensar a ideia inicial.
Você pode distribuir o montante entre vários fundos imobiliários. Dessa forma, poderá acompanhar o desempenho e se necessário ajustar as cotas, vendendo as que menos rendem e comprando as que mais lhe tem dado bons resultados.
Se você está iniciando com os FIIs e acha melhor ir com calma, pode começar comprando poucas cotas. Elas têm preços que podem variar na casa dos R$ 100,00.
Ok, mas você deve estar se perguntando: quem cuida de tudo isso? A resposta é a administradora especializada em gerir fundos imobiliários. São elas que fazem o trabalho burocrático, isentando o investidor dessas obrigações.
Como vimos anteriormente, a negociação das cotas pode ser feita na bolsa de valores. A exemplo das ações, você pode negociar FIIs visando lucro a curto e médio prazo. Você compra por um preço menor e vende quando o preço sobe. Além disso, você pode ganhar dinheiro recebendo juros dos títulos ou o aluguel, proporcional à quantidade de cotas que você possui do fundo.
Como todo investimento em renda variável, a maré pode virar e o FII desvalorizar. Então, analise com cuidado os fundos que te interessam antes de comprar. Faça isso com calma, sem opinião de outras pessoas. Verifique com prioridade taxa de ocupação e inadimplência, no caso do fundo de tijolo, e grau de risco do título, se for um fundo de papel, devem ser analisados. E fique atento a outros detalhes também.
O momento da escolha de qual ativo comprar deve estar em harmonia com seus objetivos de investimento. Sugerimos uma metodologia que pode te auxiliar a entender como é esse mercado dominado pela dinâmica dos investidores institucionais (big players). São eles que ditam o ritmo, investindo pesado para tirar dinheiro do mercado. O Raio X Preditivo é especialista em identificar onde estão os rastros que esses players deixam, para que você se posicione a favor do movimento do preço.
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
O IRDM11 é um fundo imobiliário do tipo papel, com foco em títulos de dívida imobiliária, entre outros valores imobiliários.
Conheça os tipos de FII:
• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.
• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.
• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.
• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.
• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.
• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) IRDM11
IRDM11 – FII Renda Gestão Ativa De CRI é um fundo imobiliário que se enquadra no tipo papel, com ativos de títulos e valores mobiliários. A predominância é em títulos de dívida e sobretudo certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Trata-se de um fundo constituído sob a forma de condomínio fechado, seu prazo de duração é indeterminado e ele foi implantado em novembro 2017.
Além de CRIs, o fundo investe em Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), outros Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs).
Pelo menos 67% e, no máximo, 100% do seu patrimônio líquido investido deve ser em CRIs. O restante pode ser alocado nas outras categorias.
Além disso, pelo menos metade dos CRIs que fazem parte do investimento precisam possuir classificação de risco (rating) atribuída à emissão, em escala nacional, no mínimo equivalente a A+, segundo a Standard & Poors, Fitch ou Moody´s.
Os rendimentos do IRDM11 são de, no mínimo, 95% dos resultados, distribuídos mensalmente, sempre até o 12º dia útil do mês seguinte ao do recebimento dos recursos pelo fundo.
Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) IRDM11
É administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, instituição financeira devidamente credenciada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para o exercício da atividade de administração de carteiras de títulos e valores mobiliários.
FII IRDM11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
Agora que você sabe um pouco sobre FII, investir em imóveis ficou muito mais fácil.
Nesse modelo, os imóveis que farão parte do fundo são selecionados por administradores especializados. Imagine que você compra um imóvel sozinho, poderá fazer a escolha errada, enquanto que os imóveis dos fundos são selecionados por análise de quem entende do assunto.
Os FII podem ser adquiridos diretamente na bolsa de valores, pela plataforma de negociação de sua escolha. Devemos comentar que na B3 estão os grandes players, extremamente competitivos e sedentos por lucro.
Podemos dizer que investidores institucionais adoram uma queda de preço. Enquanto a maioria vende por pânico, eles aproveitam a liquidez gerada para comprar com a intenção de vender quando o preço alcançar o topo.
Em suma, esses grandes investidores possuem alta tecnologia, recursos financeiros significativos e uma equipe experiente.
Assim, é aconselhável observar e estudar o comportamento desses players. O Raio X Preditivo atua nesse sentido, mostrando que o melhor caminho é acompanhar o volume de negócios, a fim de identificar as melhores regiões para operar.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO IRDM11
Dentre as formas de ganhar dinheiro com FIIs como o IRDM11, destacamos as duas:
Trade com IRDM11
Com objetivo de lucrar a curto prazo, o trade pode ser feito de várias maneiras. O método é semelhante, onde o ativo é comprado na bolsa com a intenção de vender quando valorizar. No day trade, a operação começa e termina no mesmo dia. Já no Swing Trade a operação começa num dia e termina dentro de poucos dias. E ainda há o Position Trade, que pode durar mais de duas semanas. É possível também operar com ativos alugados. Eles são vendidos quando há possibilidade de queda do preço, e recompradas tão logo o preço atinja um fundo. Depois de concluída, o trader devolve os ativos ao investidor original, pagando o aluguel e ficando com o lucro.
Ganhar dividendos com IRDM11
É o que brilha os olhos dos investidores. Há quem adquira FIIs regularmente somente para ter um rendimento mensal crescendo mês a mês. Quando o preço cai, é a oportunidade perfeita de compra. Em FIIs, os dividendos são os juros dos títulos e o equivalente aos aluguéis dos imóveis dos fundos que você tem cotas.
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII IRDM11: QUAL DECISÃO TOMAR?
Muitas vezes investir na bolsa parece estar associado a colocar muito dinheiro, arriscando ter um lucro alto até mesmo num prazo curto, ou não.
O sobe e desce dos preços vai além de uma notícia de impacto econômico. Os investidores institucionais são os que mais movimentam o mercado devido às suas estratégias agressivas e quase sempre certeiras. São players beneficiados por informações antecipadas, alta tecnologia para operar e capital pesado.
Dito isso, procure ponderar essas variáveis antes de começar. O risco existe, mas pode ser controlado e mais baixo se você começar colocando pouco dinheiro. E mais ainda, procure entender como atuam os grandes investidores. Busque conhecimento de quem faz a leitura do comportamento desses players. O Raio X Preditivo pode te guiar nesse momento, oferecendo conceitos e ferramentas adequados para que você aprenda a observar o volume de negócios.
FICOU INTERESSADO NO FII IRDM11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais
Taxas do FII IRDM11
Sua taxa de administração é de 0,17% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo de R$ 20.000,00 mensais corrigido pelo IGPM. Gestão: 0,83% ao ano sobre patrimônio líquido.
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII IRDM11
Se você já andou procurando uma metodologia para iniciar seus investimentos no mercado financeiro já deve ter esbarrado com alguma metodologia de análise técnica clássica, que usa o preço como referência.
Vamos pensar que o preço é o que resulta de todo movimento do mercado. O que empurra o preço para baixo e para o alto, na verdade, é o volume. Sem ele o preço não sairia do lugar. Sendo assim, podemos dizer que o volume é a CAUSA e o preço é o EFEITO. Temos, enfim, a Nova Análise Técnica.
Através de conceitos e ferramentas voltados para a leitura do volume, o Raio X Preditivo pode te ajudar a interpretar os passos dos big players. Resumindo, essa é a Nova Análise Técnica sistematizada.
Conseguindo ter a leitura do que impulsiona o mercado, você conseguirá se preparar a aproveitar o melhor momento de operar.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII IRDM11
Você deve estar achando bem mais prático investir em imóveis por meio dos FIIs. Basta abrir a plataforma de negociação, escolher um FII como o IRDM11 e colocar a quantidade de cotas que deseja comprar. Tudo feito via internet, sem burocracia, rápido e sem precisar de mais ninguém atravessando a transação.
Comprar IRDM11 é bem rápido e simples:
• Você precisará abrir uma conta na corretora de valores de sua preferência
• Transfira o dinheiro que pretende utilizar nas negociações
• Na própria corretora, escolha uma plataforma de negociação para poder abrir a ordem de compra
Fique atento às coisas simples:
Como discorremos anteriormente, o mercado de renda variável, que inclui ações, mas também cotas de FIIs, é extremamente disputado. E sem um curso adequado para sobreviver nessa selva, sem o conhecimento necessário, você não vai conseguir.
Por isso, recomendamos que você, antes de tudo, aprenda uma metodologia que lhe ajude a entender como o mercado funciona de verdade, compreendendo o papel dos investidores institucionais e a influência que eles têm sobre o preço através dos volumes financeiros que movimentam. Nesse sentido, pelos motivos acima, recomendamos o Raio X Preditivo.
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) IRDM11
Mesmo um FII que parece bastante seguro, como o IRDM11 – que investe em papéis de crédito com boa avaliação de risco (A+, segundo os critérios da Standard & Poors) – carece de uma cuidadosa avaliação. Além de conhecer bem o ativo através dos relatórios oferecidos pela administradora periodicamente, é fundamental, se não mais importante, acompanhar o interesse institucional no papel e seu comportamento, comportamento que pode ser mais revelador que o mais detalhado relatório. Entendemos o comportamento desses big players através da análise do volume em diferentes níveis de preço e a melhor ferramenta para obter essa leitura, atualmente, no mercado brasileiro, é o Raio X Preditivo.
