O fundo de investimento imobiliário (FII) PVBI11 é considerado por mim, uma boa opção para quem quer segurança em seus investimentos. No entanto, recomendo um cuidadoso estudo do comportamento institucional antes de tomar qualquer decisão
?O fundo de investimento imobiliário PVBI11 é um FII que investe em lajes corporativas e escritórios e, se você se interessa pelo mercado imobiliário, este e outros FIIs são a forma mais descomplicada de começar a investir nesse setor. Eu considero esse ativo em particular um ativo seguro e sólido para o longo prazo, mas você não deve se fiar simplesmente em minha opinião. Você deve saber analisar qualquer ativo da bolsa de valores (sim, FIIs são renda variável, assim como qualquer investimento em imóveis). Por isso, nesse artigo, vou apresentar pra você, além desse ativo, a metodologia que utilizo.
O Raio X Preditivo, através da análise do volume, permite que entendamos a atuação profissional em qualquer ativo da bolsa, possibilitando que encontremos aqueles em que há maior interesse institucional e encontrando em que faixas de preço esse interesse se concentra.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Um fundo de investimento imobiliário (FIII) como o PVBI11 coloca seus recursos em determinado segmento do mercado imobiliário.
Podem ser imóveis físicos dos mais variados segmentos (comerciais, shoppings, escritórios, hospitais, universidades, habitacionais, cemitérios), títulos de crédito imobiliário e cotas de outros fundos imobiliários.
Os investidores recebem um rendimento mensal, fruto dos aluguéis dos imóveis ou dos pagamentos de juros dos títulos ou mesmo da venda de imóveis e títulos e cotas de outros fundos.
A grande vantagem para o investidor é que, se ele investisse em imóveis diretamente, teria que ir atrás de locatário e lidar com uma burocracia enorme. Sem falar que comprar ou vender um imóvel é superdifícil. Já vender cotas de fundos leva segundos. E imóvel você tem que fazer manutenção, cuidar de tributos vários e muito mais.
Toda essa trabalheira fica por conta da administradora do fundo. O senão é que os investidores não interferem na gestão e na administração dos imóveis.
Além dos aluguéis – supondo que a renda do fundo venha de aluguéis -, o investidor também pode lucrar com a valorização de suas cotas, vendendo-as, caso isso ocorra.
Lembre-se de que FII é renda variável. Uma cota de um FII funciona mais ou menos como a ação de uma empresa. Valoriza e desvaloriza e você pode perder dinheiro ao investir em um FII.
Assim, a escolha por FIIs deve ser naqueles que você, por critérios SEUS, considera sólidos e seguros. A decisão de investir é sua e deve ser baseada em seus critérios, não confiando em mais ninguém para suas escolhas nesse setor. Além de observar os fundamentos dos FII, use a metodologia do Raio X Preditivo para ajudar nas ssuas escolhas, ficando atento ao comportamento dos investidores institucionais (big players) que só entram em investimentos que possam render muito no futuro.
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
O PVBI11 é um fundo de renda ou fundo de tijolo – isto é, os ativos existem no mundo real, são imóveis de fato.
Veja quais são os tipos de FII:
• Fundos de renda: os gestores compram ou constroem os imóveis que serão alugados (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, escolas, universidades, hotéis, residenciais e até cemitérios! E cada um desses é uma divisão em outras subcategorias). Diversos fundos de renda também se enquadram no tipo chamado de “fundo tijolo”
• Fundos de compra e venda: são FIIs que visam a compra de imóveis quando estão baratos e a venda quando valorizam. Por esse motivo, são considerados mais arriscados, porém, caso ocorram ganhos, eles são expressivos
• Fundos de desenvolvimento: são fundos que partem da compra de terrenos para a futura construção de grandes empreendimentos, porém dado os riscos de embargo de obras e outras eventualidades também são considerados de maior risco
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: este se parece mais com um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. É como se o investidor estivesse emprestando dinheiro ao mercado imobiliário, para, ao final, receber o dinheiro de volta com juros
• Fundos de fundos: os fundos de fundos, como o nome indica, são um mix de diversos outros fundos imobiliários e são uma forma de diversificar investindo em apenas um ativo
• Fundos tijolo: eles se misturam ao conceito de fundos de renda, pois, como o nome indica, se referem a imóveis propriamente ditos. Tem por objetivo o recebimento de aluguel e a valorização dos imóveis e, por consequência, das cotas individualmente
• Fundos híbridos: fundos que misturam todas essas categorias, apresentando uma grande flexibilidade de diversificação
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) PVBI11
O PVBI11 (VBI Prime Properties) é um FII tipo tijolo. Ou seja, investe em imóveis “de verdade” e não em títulos de crédito imobiliário. Seu foco são as lajes corporativas/escritórios (veja o portfólio atual adiante). Sua gestão é ativa – isto é, pode vender e comprar imóveis de acordo com seu interesse e oportunidades – e é constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado.
Investidores em geral podem comprar suas cotas e ele foi criado em 2020 com o objetivo de obter renda e ganho de capital. Pelo menos 2/3 do patrimônio líquido deve ser investido diretamente em imóveis com certificado de conclusão de obra total ou parcial, direitos reais sobre imóveis relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo ou comercial, por meio de aquisição para posterior alienação, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície, inclusive bens e direitos a eles relacionados.
Os rendimentos do PVBI11 são distribuídos em, no mínimo, 95% dos resultados obtidos, apurados segundo o regime de caixa, mensalmente, no 5º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos.
Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) PVBI11
Saiba quais são os imóveis que fazem parte do PVBI11:
COMPLEXO JK - TORRE B
Endereço: Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 2041 Complexo JK, Torre B
Bairro: Vila Olímpia
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 6.126,00 m2
EDIFÍCIO FARIA LIMA 4.400
Endereço: Avenida Brigadeiro Faria Lima, 4.440
Bairro: Vila Olímpia
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 11.055,87 m2
PARK TOWER
Endereço: Av. Brigadeiro Luís Antônio, nº 3.521
Bairro: Jardins
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 22.340,00 m2
UNION FARIA LIMA
Endereço: Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., 822
Bairro: Itaim Bibi
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 10.083,00 m2
Lembre-se de que os ativos de um FII mudam ao longo do tempo e esta lista pode estar desatualizada. Procure sempre se inteirar da taxa de ocupação dos imóveis bem como a taxa de inadimplência.
Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) PVBI11
O fundo é administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros S.A
FII PVBI11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
O FII PVBI11, assim como qualquer FII, é negociado na bolsa de valores brasileira a B3.
Atualmente, essas negociações acontecem inteiramente em meio eletrônico. Basta ter um computador conectado à internet, uma conta em uma corretora, abrir seu home broker ou plataforma de negociação e pronto! Você já pode comprar.
Assim, tanto o maior investidor institucional quanto o menor investidor pessoa física do mercado, no que diz respeito a acesso, investem em pé de igualdade: basta ter um computador, acesso à internet e uma conta na corretora.
Claro que, nesse meio, os investidores institucionais têm larga vantagem. Melhores programas de negociação, algoritmos capazes de calcular e negociar milhares de ordens por segundo, melhores informações, melhor pessoal.
Portanto, é de fundamental importância uma metodologia de negociação que auxilie você a acompanhar a atuação desses participantes fortes, auxiliando no seu processo de decisão. A melhor metodologia nesse sentido é o Raio X Preditivo, que apresento abaixo.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PVBI11
Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o PVBI11 com destaque para duas:
Trade com PVBI11
Compramos PVBI11 já querendo vender quando elas alcançarem um valo maior. Esse prazo em que ficaremos “comprados” em PVBI11 varia: day trade (operações que começam e terminam no mesmo dia), swing trade (operações de mais de dois dias), position trade (operações de mais de duas semanas).
Também é possível vender o ativo, mesmo sem tê-lo. Isso é possível alugando-os. Alugamos, vendemos os ativos e, quando estiverem mais baratos, compramos de volta. Ficamos com a diferença entre o preço de venda e recompra, pagamos o aluguel e o resto é lucro.
Ganhar dividendos com PVBI11
Essa modalidade é a preferida dos investidores de longo prazo e tem por objetivo receber mensalmente os aluguéis de um fundo imobiliário com uma boa ocupação e baixa taxa de inadimplência. O investidor desse tipo não está interessado se o valor do ativo cai ou sobe, desde que receba seu aluguel. Inclusive, quedas motivam a compra de mais ativos e os rendimentos são usados para comprar mais cotas do fundo.
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII PVBI11: QUAL DECISÃO TOMAR?
Todos os fatores que os investidores comuns utilizam como decisão de compra ou venda são meras “desculpas”.
Para os investidores institucionais, os big players, tudo é pretexto para atuar na direção de seus interesses. Na intenção de buscar liquidez para gigantescas posições compradas ou vendidas, esses participantes do mercado, através do aumento intencional da demanda ou da oferta conseguem “empurrar” o preço na direção que preferem só tendo como adversários outros investidores institucionais tão ou mais poderosos.
Portanto, qualquer decisão, seja de investimento, seja de trade, deve levar a atuação desses participantes.
FICOU INTERESSADO NO FII PVBI11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais
Taxas do FII PVBI11
Além disso, há as taxas cobradas pela administração do próprio fundo.
A taxa de administração fica entre 0,9% e 1% ao ano, porcentagens que incidem sobre o patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) (mínimo R$ 20.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Ainda tem a escrituração, que é de entre 0,025 e 0,050% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) (mínimo R$ 5.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII PVBI11
O que é o Raio X Preditivo? O Raio X Preditivo é uma sistematização da Nova Análise Técnica. A Nova Análise Técnica se baseia não na leitura do preço, mas numa leitura do volume e do fluxo de ordens. Assim, todas as suas ferramentas – já existentes e ainda por serem criadas – se voltam para esses fatores e, por consequência, para a atuação dos grandes investidores institucionais, aqueles que são responsáveis por injetar o combustível no mercado (volume) e, por consequência, movimentar o preço. Para o Raio X Preditivo, o volume é a CAUSA da movimentação de preço de qualquer ativo. O preço, por sua vez, é mero EFEITO. Se alguma metodologia dá excessiva atenção ao preço, desconfie.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII PVBI11
Você precisa de muito pouco: abrir uma conta em uma corretora de valores (coisa mais fácil do mundo hoje em dia) e transferir o dinheiro necessário via TED.
Fácil, né?
Por isso mesmo você deve tomar cuidado.
Comprar e vender ativos na bolsa não é tão fácil quanto parece, na prática.
Por isso, não comece antes de fazer um bom curso sobre o real funcionamento do mercado, sob o risco de tomar decisões sem a leitura adequada do contexto.
Nossa recomendação é que você faça o treinamento Raio X Preditivo.
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) PVBI11
Como eu afirmei: o PVBI11 é um ativo em que estou de olho porque, por critérios meus, considero sólido e seguro. Porém, lembre-se, embora os FII possam proporcionar uma entrada simples no mercado imobiliário para a pessoa física, trata-se de renda variável (o senso comum costuma dizer que investir em imóveis é seguro... nem sempre). Assim, mais do que nunca, você não deve se fiar na opinião alheia para decidir por esse tipo de investimento. Eu recomendo que você utilize critérios objetivos e um dos melhores é observar a movimentação institucional e seu interesse no ativo: afinal, através de seus recursos financeiros e tecnológicos os big players têm condições de defender determinados níveis de preço, nos dando pontos ótimos de entrada em investimentos e até mesmo em trades de menor duração. O Raio X Preditivo é fundamental nesse processo de análise dos institucionais através do volume, inclusive possibilitando incluir ou descartar ativos de nossa observação.
