Fundo Imobiliário VILG11: Comprar ou Vender?

O fundo de investimento imobiliário (FII) VILG11 é um investimento sólido e seguro, porém, antes de decidir pela compra saiba o que os investidores institucionais estão fazendo utilizando este método

O fundo de investimento imobiliário VILG11 é um FII do tipo tijolo cujo portfólio se concentra em galpões logísticos. FIIs como esse são ideais para quem quer começar a se aventurar no setor imobiliário, um setor que, embora seja menos volátil que o de ações, ainda assim é renda variável. Será o VILG11 um ativo no qual vale a pena investir nesse momento?

Com a intenção de responder a essa pergunta, preparamos esse artigo em que vamos explicar o que são FIIs, o que é o VILG11 e outras particularidades, porém, nossa intenção principal é mostrar pra você a metodologia Raio X Preditivo. Com ela, você aprende a avaliar o volume financeiro das negociações e, facilmente, através disso, avaliar o comportamento dos big players. Os big players são os participantes fortes que conseguem se antecipar ou até mesmo provocar os grandes movimentos de preço e, ficando ao lado deles, você se posiciona melhor em investimentos e até mesmo em trades de mais curta duração, seja em FIIs, seja em ações e até mesmo em criptoativos.


O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Voltado para aplicação no mercado imobiliário, o Fundo de Investimento Imobiliário, conhecido pela sigla FII, oferece opções que investem em imóveis físicos, títulos de crédito (fundos de CRI, LCI, LH e outros), e também cotas de outros fundos imobiliários (fundos dos fundos). 

Além da possibilidade de investir no mercado imobiliário, o potencial investidor de FII é atraído pelo rendimento mensal que a modalidade oferece. Isso porque os títulos de FII rendem juros e há também o pagamento proporcional dos aluguéis. Outra forma de renda é a venda de imóveis, títulos ou cotas de outros fundos (aqui é interessante registrar que se o FII investe em outros fundos, esses fundos, por sua vez, pagam rendimentos, ao seu FII).

As vantagens de investir em FII podem ser bem interessantes, principalmente se seu objetivo é o mercado imobiliário.

A crença de que o imóvel é um ótimo investimento sempre esteve presente na sociedade, falando de um modo geral. Talvez pelo fato de não haver, a certa altura da história, outras opções seguras e com clara possibilidade de renda. Ou pela falta de conhecimento do leque de possibilidades para empenhar seu dinheiro guardado. Pois então, é comum pensar primeiramente em comprar um imóvel para alugar e ter essa renda mensal. 

Mas vamos analisar o processo todo: será que os locatários terão zelo pelo seu imóvel? Será que irão pagar em dia o aluguel? E quando sair do imóvel, estará tudo em ordem como quando entraram? E só para complementar as reflexões sobre a compra de imóveis, é importante lembrar que os imóveis custam caros e não tem liquidez. Se você precisar do valor investido na aquisição de maneira emergencial, essa opção deve ser descartada. 

Essa questão da liquidez é algo que precisa ser levada em conta, e o fator determinante aqui é o tempo. Uma vez investido, o dinheiro pago no imóvel não estará mais disponível a qualquer momento. É claro que isso pode acontecer se você decidir vendê-lo, mas não poderá prever quando a venda será concretizada. Fatores externos nesse mercado poderão impactar na facilidade de vender o imóvel, inclusive se o preço de avaliação dele estiver alto, ou se você quiser recuperar um valor maior na negociação. Se o mercado imobiliário não estiver num momento promissor você pode não alcançar o preço esperado. Em FII, visto que o objeto da negociação são as cotas de um imóvel e não ele todo, a venda acontece rapidamente e você pode fazê-la por uma plataforma de negociação da bolsa de valores. 

A diversificação é uma vantagem dos FIIs, pois você pode investir partes do seu capital em diferentes imóveis, comprando pequenas quantidades de cotas no melhor momento. Portanto, você pode ter cotas de empreendimentos logísticos, shoppings e hospitais, por exemplo, ao mesmo tempo. Ao contrário da compra de um imóvel físico que você empenha todo o dinheiro numa única compra sem ter a menor ideia se haverá retorno e rendimento que valha a pena de fato. 

Quando o investidor opta por investir entre vários fundos, é possível acompanhar o desempenho de cada um e perceber qual o melhor para compor sua carteira, inclusive para reinvestir os rendimentos.

Apesar do risco explícito na renda variável, os Fundos Imobiliários oferecem a oportunidade do investidor iniciante começar com um capital baixo. As cotas custam aproximadamente R$ 100,00. 

A parte burocrática da administração dos imóveis que pertencem aos fundos fica a cargo de especialistas, isentando o investidor de ter que fazer a gestão deles.

Como vimos, as cotas podem ser negociadas na bolsa de valores. Sendo assim, é possível lucrar com os FIIs atuando da mesma maneira dos investidores de ações. Ou seja, você compra o FII por um preço menor e vende por um preço maior. Além de obter o rendimento proveniente dos juros dos títulos ou dos aluguéis dos imóveis (nesse caso dos aluguéis, o valor recebido é proporcional à quantidade de cotas que você possui).

Mas não podemos deixar de comentar que os FIIs podem desvalorizar, principalmente por se tratar de um investimento em renda variável. É importante analisar com cuidado o fundo que pretende comprar, de maneira autônoma em confluência com seus objetivos como investidor. Leve em conta dados como taxa de ocupação, inadimplência, no caso do fundo de tijolo, e grau de risco do título, se for um fundo de papel. Não deixe de lado a análise a outros detalhes também.

Pensando em te apoiar na escolha do investimento ideal, a metodologia Raio X Preditivo oferece conteúdo voltado para observação do comportamento dos Big Players, ou investidores institucionais. São eles que posicionam operações na bolsa focadas em altos ganhos, e a ideia é que você possa entender de que forma atuam, podendo antecipar estratégias. A seguir, você poderá conhecer melhor a metodologia.

Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

O VILG11 é um fundo do tipo tijolo, com foco em imóveis físicos no segmento logístico.

Vejamos a baixo quais são os tipos de FII:

  • Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.
  • Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.
  • Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.
  • Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.
  • Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.
  • Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.
  • Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.


O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) VILG11

VILG11 – FII Multi Ativos De Galpões Logísticos é um fundo imobiliário que se enquadra na categoria de fundos do tipo tijolo: foca seus esforços na compra ou construção de imóveis. O rendimento vem do aluguel, com possibilidade de valorização dos imóveis e reajustes dos aluguéis. É constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado.

Foi constituído em maio de 2016 e tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos correspondentes, a, no mínimo, 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido em imóveis, prontos ou em construção, para obtenção de renda, bem como em quaisquer direitos reais sobre os imóveis.

O regulamento do fundo ainda prevê o investimento indireto em imóveis, mediante a aquisição de ativos imobiliários. Também pode ganhar dinheiro com a compra e venda dos imóveis ou dos ativos imobiliários.

Além disso, o fundo também pode fazer reformas para aumentar os retornos provenientes de sua exploração financeira.

Os rendimentos do VILG11 são distribuídos em, no mínimo, 95% dos resultados obtidos sempre no 10º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos.

Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) VILG11

É administrado pela BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A., com sede na cidade de São Paulo e habilitada para administração de fundos de investimento.

PORTFÓLIO DO VILG11

Lembre-se de que, dependendo da época em que você ler este artigo, a lista abaixo pode estar desatualizada, pois o portfólio de um FII pode mudar de acordo com aquisições ou vendas. Mas sempre é recomendável conhecer os imóveis que fazem parte de um FII para sabermos de sua qualidade, da qualidade dos ocupantes (no caso de imóveis físicos) e sobretudo saber do potencial de rendimento, investigando inclusive a taxa de inadimplência dos locatários:


  • AIRPORT TOWN AYRTON SENNA

Endereço: Avenida Ayrton Senna

Bairro: Pimentas

Cidade: Guarulhos - SP

Área Bruta Locável: 18.923,00 m2


  • AIRPORT TOWN GUARULHOS III

Endereço: Rua Kida, 191 (Rod. Pres.Dutra)

Bairro: Vila Sant Anna

Cidade: Guarulhos - SP

Área Bruta Locável: 16.219,00 m2


  • ALIANZA PARK BELÉM

Endereço: BR-316

Bairro: Benfica

Cidade: Benevides - PA

Área Bruta Locável: 48.860,00 m2


  • BTS CREMER

Endereço: Avenida das Quaresmeiras 200

Bairro:

Cidade: Pouso Alegre - MG

Área Bruta Locável: 13.899,00 m2


  • CASTELO 57 BUSINESS PARK

Endereço: Rodovia Castello Branco, km 57

Bairro: N/A

Cidade: São Roque - SP

Área Bruta Locável: 60.589,00 m2


  • CAXIAS PARK

Endereço: R. L, 161 / Rodovia Rio Magé, km 3,5

Bairro: Parque Paulista

Cidade: Duque de Caxias - RJ

Área Bruta Locável: 76.600,00 m2


  • CD CACHOEIRINHA

Endereço: RS-118

Bairro: Jardim Betânia

Cidade: Cachoeirinha - RS

Área Bruta Locável: 36.722,00 m2


  • CD CARIACICA

Endereço: BR-101

Bairro: Serra

Cidade: Cariacica - ES

Área Bruta Locável: 16.502,00 m2


  • CD ELDORADO

Endereço: Av. Industrial Belgraf, 765

Bairro: Medianeira

Cidade: Eldorado do Sul - RS

Área Bruta Locável: 15.512,00 m2


  • CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO PRIVALIA

Endereço: Rodovia Fernão Dias, km 933

Bairro:

Cidade: Extrema - MG

Área Bruta Locável: 26.774,00 m2


  • EXTREMA BUSINESS PARK

Endereço: Rodovia Fernão Dias, km 943

Bairro: N/A

Cidade: Extrema - MG

Área Bruta Locável: 66.940,00 m2


  • FERNÃO DIAS BUSINESS PARK

Endereço: Rodovia Fernão Dias, km 891,5

Bairro:

Cidade: Extrema - MG

Área Bruta Locável: 54.632,00 m2


  • JUNDIAÍ BUSINESS PARK

Endereço: Rodovia dos Bandeirantes, km 61,5

Bairro:

Cidade: Jundiaí - SP

Área Bruta Locável: 28.830,00 m2


  • PARQUE LOGÍSTICO OSASCO

Endereço: Av. Dr. Kenkiti Shimomoto, 1678

Bairro: Conceicao

Cidade: Osasco - SP

Área Bruta Locável: 32.235,00 m2


  • PARQUE LOGÍSTICO PERNAMBUCO

Endereço: Rodovia Armínio Guilherme, 82

Bairro: N/A

Cidade: Ipojuca - PE

Área Bruta Locável: 35.111,00 m2


  • PORTO CANOA LOG

Endereço: Av. Civit

Bairro: N/A

Cidade: Serra - ES

Área Bruta Locável: 93.690,00 m2



FII VILG11: ONDE E COMO É NEGOCIADO

Os FIIs tornaram o investimento em imóveis mais simples. Conheça um pouco mais sobre eles.

As administradoras especializadas responsáveis pela gestão dos fundos também escolhem quais imóveis farão parte deles. Na prática, isso significa que você, investidor, corre menos risco na escolha de onde investir. Enquanto que se você comprasse um imóvel escolhendo por conta própria poderia não ter o sucesso desejado, considerando que um imóvel mal localizado pode valer menos no futuro ou não ser tão atrativo para locação, por exemplo. 

Já que tem quem cuide da gestão dos imóveis, você só precisa se preocupar em obter os melhores rendimentos. Para negociar os FIIs terá que abrir uma conta numa corretora e as transações poderão ser feitas no home broker dessa instituição ou numa plataforma de negociação de sua preferência. Feito isso, você poderá comprar e vender as cotas dos FIIs no ambiente da bolsa de valores.

Devemos alertá-lo que operar qualquer ativo na B3 é o mesmo que enfrentar grandes tubarões no mar. Isso porque o ambiente da bolsa de valores tem a participação predominante dos Big Players, que aproveitam momentos de queda do preço para montar posições robustas de compra visando vender quando preço subir. Os investidores institucionais dispõe de alta tecnologia para operar, grandes recursos financeiros e pessoas preparadas para tirar dinheiro do mercado.

Por isso, é importante entender a dinâmica desses players, e o Raio X Preditivo faz a leitura dos passos deles através da análise do volume de negócios, buscando identificar regiões favoráveis de entrada nas operações.


FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VILG11

Destacamos duas formas de ganhar dinheiro com FIIs como o VILG11:

Trade com VILG11

Operações de curto prazo, cuja compra é feita com a intenção da venda logo após a alta do preço do ativo. Isso é trade, e ele pode ter características diferentes. O day trade é a operação que começa e termina no mesmo dia. Já o swing trade pode começar hoje e terminar daqui alguns dias, tão logo o preço do ativo valorize. E também há o position trade, que pode durar mais de duas semanas. Outra maneira dentro desse contexto é vender as cotas de FII, por exemplo, sem tê-las se acharmos que o preço vai cair. É uma operação feita através do aluguel de ativos, que são vendidos e após a queda do preço são recomprados por um preço menor. Em seguida, o trader devolve os ativos ao investidor original, paga o aluguel e fica com o lucro. 

Ganhar dividendos com VILG11

No caso dos FIIs, falamos que o investidor poderá lucrar com os juros dos títulos e dos aluguéis dos imóveis. Então podemos associar que esses são os dividendos de FIIs, e são eles que mais atraem o investidor que compra as cotas. Isso porque o rendimento mensal, que também pode ser uma fonte de recurso financeiro genérica, poderá ser reinvestido na compra de mais cotas, no momento de queda do preço. Ou seja, nem sempre a queda do preço será sinônimo de desespero, ao contrário. 


INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII VILG11: QUAL DECISÃO TOMAR?

Inicialmente, não precisamos pensar em empenhar muito dinheiro num investimento negociado na bolsa de valores, principalmente porque você precisa sentir como é atuar nesse ambiente. 

É fato que a movimentação do mercado financeiro vem de fatores externos e mais ainda da atuação dos investidores institucionais. Esses players planejam posições colocando grandes quantias em recursos financeiros, usufruindo de informações privilegiadas, alta tecnologia e dispõe de uma equipe preparada para tirar dinheiro do mercado.

Para tomar decisões de forma mais segura, sugerimos que busque a metodologia Raio X Preditivo. São conceitos e ferramentas pautados na análise de volume de negócios, visando justamente entender para onde os Big Players estão “levando” o preço. 


FICOU INTERESSADO NO FII VILG11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR 

  • Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos.
  • Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam.
  • ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista.
  • Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas.
  • Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais.

Taxas do FII VILG11

Sua taxa de administração é de 0,95% ao ano sobre valor de mercado do fundo. Performance: 20% do que superar IPCA+6,0% ao ano.


COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII VILG11

Muitas metodologias trabalham baseadas na análise técnica clássica, olhando o preço como referência.

Mas levando em conta que o volume é o que determina a força que move o preço, temos aqui uma relação de causa e efeito. Nesse caso, o volume é a CAUSA e o preço somente o EFEITO. Sem o volume, não haveria movimento de preço. Esse é o conceito da Nova Análise Técnica.

O Raio X Preditivo traz esse conceito sistematizado e com ferramentas focadas para a leitura de volume. Dessa forma, será possível interpretar o movimento do mercado a partir dos rastros que os Big Players deixam, denunciando suas posições. A ideia aqui é que você possa ter uma estratégia se antecipando aos movimentos e não perdendo o momento da entrada na operação.


COMO FAÇO PARA COMPRAR FII VILG11

Até aqui vimos muitas características dos FIIs e muitas podem ter despertado seu interesse em entrar no mercado de imóveis dessa forma. Chama a atenção que você consiga fazer isso investindo uma parte do seu capital, sem comprometer grandes quantias que possam ter fazer falta num momento emergencial. E você poderá adquirir mais cotas mês a mês, de maneira consciente e dentro das suas possibilidades. 

Para viabilizar este investimento, você precisará ter uma conta na corretora de valores, instalar a plataforma de negociação e por lá poderá escolher qual ativo comprar. Justamente, tudo feito de maneira eletrônica, sem a necessidade de um corretor ou qualquer burocracia. Apesar de você ter cotas de prédios de acesso livre, como de um shopping, você não poderá fazer o que quiser nele. 

Comprar VILG11 é simples:

• Você precisará abrir uma conta na corretora de valores de sua preferência.

• Transfira o dinheiro que pretende utilizar nas negociações.

• Na própria corretora, escolha uma plataforma de negociação para poder abrir a ordem de compra.

Fique atento às pequenas coisas:

O ativo que você adquiriu está tendo um bom desempenho e você pensa em comprar mais. Pois saiba que o cenário na renda variável pode mudar rapidamente. Normalmente é essa euforia que indica que a bolsa está prestes a cair. Há uma grande possibilidade de os big players, a essa altura, estarem distribuindo os ativos que têm em carteira que consideram, agora, como ativos “caros”.

Esse momento de euforia sinaliza que muitos investidores iniciantes estão a comprar mais ativos no topo do preço. Se você seguir esse movimento, prepare-se para viver a queda do preço, que pode despertar desespero, e por fim te levar a vender esses mesmos ativos a um preço menor. E como um milagre, o preço voltará a subir em seguida.

Também por esse motivo, recomendamos o Raio X Preditivo, que poderá te guiar numa jornada de aprendizado que poderá te poupar de várias situações indesejadas no mercado.


CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) VILG11

Certamente investir em FIIs como o VILG11 pode parecer um bom negócio. Galpões logísticos, com bons clientes, boa taxa de ocupação e baixa taxa de inadimplência. Convém sempre verificar se isso é verdade nos documentos distribuídos obrigatoriamente pelas empresas que administram os fundos. Porém, nada disso adianta se verificarmos que grandes investidores institucionais estão distribuindo os ativos. Se eles estão vendendo, isso é sinal de que algo tem grande potencial de acontecer com o preço. Esse tipo de postura pode evitar que você compre topos em seus investimentos. E pode ajudar a comprar fundos, quando os investidores fracos estão jogando a toalha, pouco antes de o preço voltar a subir. Podemos fazer isso através da análise do volume, que entrega o posicionamento dos big players. E a melhor análise de volume atualmente no mercado brasileiro é dada pela metodologia do Raio X Preditivo.

Escrito por Luiz Sato

Segundo Sato sua missão é transmitir conhecimento avançado aos traders brasileiros para aplicarem as metodologias e as ferramentas disponibilizadas ao seus alunos aumentando as probabilidades de ganhos nos mercados que são altamente competitivos e dominados principalmente pelos HFT´s (Robôs de alta frequência).

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