Investir no FII (fundo de investimento imobiliário) GGCR11 seguindo a atuação dos players que sabem o que fazem? Você pode. Veja isto.
O fundo de investimento imobiliário GGCR11 é um FII que foca seus recursos em galpões logísticos. É uma opção para investidores que querem entrar no mercado imobiliário sem as complicações que são peculiares a esse setor. Além da renda mensal dos aluguéis, você pode desfrutar da valorização das cotas que comprou, sem o risco de concentrar seu investimento em um imóvel só, sem problemas com liquidez e sem a burocracia de comprar um imóvel caro. Mas, atenção...
O fundo de investimento imobiliário GGCR11 é o assunto deste artigo e certamente ele tem todas essas vantagens. Mas mesmo FIIs com aparência segura merecem um cuidado na hora de se decidir pela compra. Você precisa saber se os investidores institucionais estão acumulando ou distribuindo o ativo, de maneira a escolher o melhor momento para entrar no investimento. Por isso, vamos apresentar aqui a metodologia que estamos utilizando para ler, através do volume financeiro de negócios, a atuação desses participantes fortes. O Raio X Preditivo lê o volume e estima os pontos mais seguros de investimento e de trade.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Digamos que você decida investir em um imóvel. Primeiro você vai ter que ter um bom dinheiro. Certamente mais de R$ 100 mil. Vamos supor, uns R$ 150 mil. Talvez até mais.
Então você vai precisar escolher bem um imóvel nesse preço, talvez um apartamento na periferia de sua cidade. Um apartamento pequeno. Aí terá que entrar com todos os trâmites e burocracias que envolvem a compra de um imóvel. Aquela coisa.
Sem falar nos impostos, taxas para a prefeitura e para os cartórios e tudo o mais. E vai colocar esses R$ 150 mil em um único ativo. Tudo em um único ativo.
Agora que você é dono do imóvel precisa alugá-lo. Pode demorar algum tempo, talvez semanas ou meses, dependendo de como o mercado estiver. Talvez o valor do aluguel não seja o valor que você imaginava.
Encontrando seu locatário, mais burocracia, contratos, papelada. Se você tiver sorte, o locatário sempre pagará o aluguel em dia. Se não tiver, terá que lidar com questões jurídicas e sabe lá quando e se vai receber seu dinheiro.
Sem falar que você precisa contar que ele pagará o condomínio, o IPTU e o seguro do imóvel.
Eu esqueci de dizer: tem a manutenção do imóvel. A parte elétrica, o encanamento, a pintura, o assoalho, o aquecimento da água... tudo isso precisa ser refeito periodicamente...
Depois de um tempo, você descobre que precisará do dinheiro. Agora precisa rescindir o contrato com seu locatário e sabe lá se não terá mais questões jurídicas. Tudo muito inseguro.
Se der sorte, tudo vai correr bem e, com o seu imóvel livre, poderá vendê-lo. Espero que a prefeitura não tenha feito nenhuma mudança prejudicial ao bairro escolhido, pois isso pode ter desvalorizado o apartamento.
Se não aconteceu nada, agora você precisa colocar à venda. Se vender de forma direta, terá o valor integral. Mas isso dá trabalho. Se vender pela corretora, você estará terceirizando o serviço, mas essa empresa cobra uma taxa. E, se continuar tendo sorte, em poucos meses, isso mesmo, meses fará a venda e terá o dinheiro de que tanto precisava. Haja sorte e se você a tiver, terá os R$ 150 mil de volta.
Investir em imóveis não é tão simples como parece.
Mas os fundos de investimento imobiliário vieram para mudar isso.
Com eles você compra cotas de um grande investimento que é feito em diversos imóveis simultaneamente. Até existem fundos de investimento imobiliário que trazem apenas um imóvel, mas eu não os recomendo, por mais rentáveis que pareçam ser. A maioria, como é o caso do GGRC11, traz diversos imóveis.
Ao comprar uma cota, você está investindo em todos esses imóveis simultaneamente e a um preço tão acessível como R$ 100, mais ou menos. Você pode comprar apenas uma cota ou até mais cotas. O importante é que cada cota em si já representa a diversificação inerente ao próprio fundo (uma vez que ele possui mais de um imóvel) e você pode distribuir seu dinheiro por cotas de muito mais de um único fundo. Imagine que você tivesse aqueles R$ 150 mil que iria usar para investir em um único imóvel. Você pode comprar cotas de 15 fundos diferentes investindo cerca de R$ 10 mil em cada uma. Diversificação ao máximo.
Isso sem falar na questão da liquidez: se precisar vender, é só ir no seu home broker ou na sua plataforma gráfica de negociação, em sua corretora de valores, e vender de forma imediata. Sem burocracia e sem complicação.
E, por falar em complicações, toda a complicação de compra, administração, cuidados com ocupação, inadimplência, manutenção dos imóveis, tudo isso fica por conta da administradora do fundo. Você nem vai saber que aquelas coisas existem.
Tão mais fácil que investir em imóveis que nem vai parecer que você está DE FATO investindo em imóveis.
Para ficarmos com uma definição mais técnica, a B3 define FIIs da seguinte forma:
“O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.
Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.”
Vantagens dos FII
Desse modo, podemos concluir que há algumas vantagens em se adquirir cotas de FII, como o XPML11:
• Investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel, o que comprometeria muito do capital de um investidor de pequeno porte
• Diversificação: há FIIs de shoppings, galpões logísticos, residenciais, hotéis, hospitais e até cemitérios
• Renda mensal: receitas de aluguéis ou dos juros de fundos de papel
• Valorização: se os imóveis valorizarem ou se os certificados de crédito aumentarem de valor, o valor das cotas também sobe
• As complicações da administração dos imóveis são de responsabilidade da administradora do fundo
• Pessoas físicas estão isentas de imposto sobre a renda distribuída pelo FII, desde que algumas condições sejam atendidas (na prática, para a maioria das pessoas físicas, há isenção). Apenas lembre-se que essa vantagem é para os rendimentos mensais e não por qualquer lucro obtido pela venda das cotas
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.
• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.
• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.
• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.
• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.
• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) GGCR11
O fundo de investimento imobiliário GGRC11 (FII GGR Covepi Renda) é um FII do tipo tijolo. Logo, seus recursos estão em imóveis propriamente ditos. Seu foco são os galpões logísticos, ganhando com a renda que vem do aluguel ou com a venda lucrativa desses galpões.
Também pode ser classificado como um fundo de investimento imobiliário do tipo ANBIMA híbrido gestão ativa de segmento logística.
Constituído em 2016 como condomínio fechado de duração indeterminada, seu objetivo é o investimento nos segmentos industrial e logístico. Particularmente, ele é voltado para locação atípica (built t? suit, retrofit ou sale and leaseback) ou venda. Os valores que não estiverem em bens imobiliários podem estar em ativos de renda fixa ou em cotas de outros fundos de investimento imobiliário.
Os rendimentos do GGRC11 são distribuídos em, no mínimo, 95% dos resultados obtidos e o fundo pode levantar balanço ou balancete intermediário, mensal ou trimestral, para fins de distribuição de rendimentos, a título de antecipação dos resultados do semestre a que se refiram.
Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) GGCR11
- AETHRA
Endereço: Avenida Rui Barbosa nº 4.563
Bairro: Iná
Cidade: São José dos Pinhais - PR
Área Bruta Locável: 21.069,00 m2
- AMBEV
Endereço: Acesso pelo KM 117,5 Rodovia BR 101
Bairro: Espinheiros
Cidade: Itajaí - SC
Área Bruta Locável: 8.532,54 m2
- AMBEV - PELOTAS
Endereço: AVENIDA PRESIDENTE JOAO BELCHIOR MARQUES GOULART, 9500
Bairro: Fragata
Cidade: Pelotas - RS
Área Bruta Locável: 9.912,60 m2
- CAMARGO EMBALAGENS
Endereço: Rua Álvaro Camerin, nº 51
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: Tietê - SP
Área Bruta Locável: 13.306,13 m2
- CEPALGO EMBALAGENS FLEXÍVEIS LTDA
Endereço: Rodovia BR 153, s/n, quadra AREA, lote 00C, anexo A
Bairro: Jardim Paraíso I
Cidade: Aparecida de Goiânia - GO
Área Bruta Locável: 10.988,35 m2
- COPOBRÁS
Endereço: Avenida Moita Bonita, 266
Bairro: Pimentas
Cidade: Guarulhos - SP
Área Bruta Locável: 11.502,42 m2
- COPOBRÁS IND. E COMÉRCIO DE EMBALAGENS LTDA
Endereço: R. Maria Rufino dos Santos Medeiros, 201
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: João Pessoa - PB
Área Bruta Locável: 13.306,13 m2
- COVOLAN
Endereço: R. Potiguares, nº 450
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: Santa Bárbara d'Oeste - SP
Área Bruta Locável: 38.131,93 m2
- HERING E SANTA CRUZ
Endereço: BR 153, 3469
Bairro: Zona Urbana
Cidade: Anápolis - GO
Área Bruta Locável: 78.850,50 m2
- JEFER PRODUTOS SIDERÚRGICOS - EIRELI
Endereço: Alameda das Aroeiras, 195
Bairro: Casa Amarela
Cidade: Betim - MG
Área Bruta Locável: 21.060,90 m2
- MOINHO - CASCAVEL
Endereço: Rodovia BR 467, Km 109,3
Bairro: Jardim Canadá
Cidade: Cascavel - PR
Área Bruta Locável: 5.680,00 m2
- MOINHO – SÃO MIGUEL DO IGUAÇU
Endereço: BR-277, 690
Bairro: Parque Industrial
Cidade: São Miguel do Iguaçu - PR
Área Bruta Locável: 7.164,00 m2
- NISSEI
Endereço: Rodovia Contorno Norte, Nº 305
Bairro: Roça Grande
Cidade: Colombo - PR
Área Bruta Locável: 15.351,54 m2
- SUZANO
Endereço: Av. Maria Luiza Pompeo de Camargo, nº 333
Bairro: Jardim Campineiro
Cidade: Campinas - SP
Área Bruta Locável: 28.657,00 m2
- TODIMO
Endereço: Rodovia Palmiro Paes de Barros, 290
Bairro: Vista Alegre
Cidade: Cuiabá - MT
Área Bruta Locável: 25.125,76 m2
Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) GGCR11
É administrado pela CAPITAL MARKETS DTVM Ltda., empresa devidamente autorizada à prestação dos serviços de administração de carteira de títulos e valores mobiliários.
FII GGCR11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
As cotas do fundo de investimento imobiliário GGCR11 são negociadas na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão) e, para negociá-las, tudo do que você precisa é ter conta em uma corretora de valores e acesso à internet, para que possa usar qualquer plataforma de negociação (home broker, plataforma gráfica de negociação, etc). É muito simples, na verdade.
Essa simplicidade, no entanto, esconde o ambiente altamente competitivo dos mercados mobiliários. Enquanto novatos e investidores inocentes imaginam que ganharam muito dinheiro com os FIIs – embora eles sejam menos instáveis que ações e outros papéis – os investidores institucionais são participantes muito competitivos, com sangue nos olhos para tirar dinheiro de todo e qualquer negócio.
Ao seu lado eles têm algoritmos de negociação de última geração rodando em hardware de ponta, grande capacidade financeira (muita grana) e pessoal altamente capacitado.
Esses participantes costumam lidar com posições compradas e vendidas muito grandes e, por isso, às vezes operam na contramão da lógica do mercado.
Por exemplo, em uma queda de preços, podem aproveitar o desespero dos outros participantes para começar a comprar, justamente para tirar vantagem da liquidez que o desespero gera nos mercados. Em algum momento, a oferta dos desesperados vai secar e é então que eles voltam a comprar, mas desta vez agredindo, fazendo com que um novo movimento de alta se inicie. É neste momento que eles passam a distribuir os ativos que compraram barato durante a queda, agora aproveitando a liquidez de demanda gerada pelos eufóricos.
Para entrar no mercado, é preciso que você entenda essa dinâmica e saiba interpretá-la a partir do fluxo do volume. É por isso que defendemos o Raio X Preditivo como a melhor metodologia para entender a realidade do mercado.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GGCR11
Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com cotas do FII GGCR11 e com outros fundos de investimento imobiliário da bolsa. Dentre as quais destacamos os seguintes:
Trade com GGCR11
No trade não estamos interessados em ficar com os ativos comprados durante muito tempo, mesmo que tenhamos que abrir mão dos rendimentos mensais para isso, embora essa modalidade não seja comum com FIIs.
O trader compraria as cotas apostando em uma alta de preços. Tão logo o preço atinja o valor desejado, ele as vende, ficando com o lucro da operação.
O trader também pode apostar na queda dos preços. Nesse caso, ele aluga ativos e os vende. Quando estiverem mais baratos, os recompra. A diferença entre os dois preços é o lucro. Claro que se o preço subir, o trader vai amarga um prejuízo.
Os trades também se subdividem em:
• Day trade: operações que começam e terminam no mesmo dia
• Swing trade: operações que duram poucos dias
• Position trade: operações que duram poucas semanas
Ganhar dividendos com GGCR11
Aqui está o maior interesse daqueles que são investidores de FIIs, a renda mensal que eles costumam proporcionar.
Nesse caso, o investidor irá comprar cotas daquele ou daqueles FIIs em que está mais interessado. Ao receber os rendimentos, usará os valores para comprar mais cotas. Assim, no próximo pagamento receberá ainda mais rendimentos, podendo comprar ainda mais cotas, fazendo seu patrimônio crescer exponencialmente.
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII GGCR11: QUAL DECISÃO TOMAR?
A decisão de comprar ou não um FII deve passar pela análise das características desse ativo:
• Quais são os imóveis? Quais suas características? Qual a localização?
• Qual é o público a que se destinam?
• Qual é o rendimento mensal?
• Qual a taxa de ocupação e quais são os locatários?
• Qual a taxa de inadimplência?
• E muitas outras informações que a administradora é obrigada a atualizar periodicamente aos investidores e ao mercado em geral
Mas nada disso adianta se percebermos que, por qualquer razão, os participantes fortes estão distribuindo esses ativos. Big players distribuindo ativos, mesmo que tudo indique que a coisa vai bem, é mal sinal.
E, por outro lado, mesmo que o ativo esteja em tendência de baixa, se um big player ou mais de um estiverem acumulando, talvez seja o momento de olhar para esse FII com mais atenção.
Esse comportamento institucional é interpretado através de uma leitura criteriosa do volume de negociação, quesito em que o Raio X Preditivo tem especialidade.
FICOU INTERESSADO NO FII GGCR11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais
Taxas específicas do GGCR11
Sua taxa de administração é de 1,10% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo mensal de R$ 17.000,00.
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII GGCR11
O Raio X Preditivo é uma metodologia que sistematiza a Nova Análise Técnica em conceitos, técnicas e ferramentas. A Nova Análise Técnica é conhecida por ser uma visão do mercado que considera o volume como a CAUSA dos movimentos de preço. Os movimentos do preço são mero efeito do VOLUME.
Portanto, todos os conceitos ensinados pelo Raio X Preditivo se baseiam em volume. Suas ferramentas, os indicadores Sato’s, aplicam esses conceitos sobre o gráfico dos ativos, proporcionando uma leitura inteligente, simples e intuitiva do volume e sobre o que os investidores institucionais estão fazendo no ativo em questão.
Desse modo, o trader ou o investidor consegue se posicionar na compra ou na venda de acordo com os participantes com melhores condições de entenderem as condições de mercado e com as melhores condições de, até mesmo, propositadamente movimentarem o preço em qualquer direção.
A ideia é, através do volume, encontrar operações com boa assimetria de risco: em caso de perdas, elas serão mínimas (risco pequeno) e, em caso de ganhos, eles serão máximos.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII GGCR11
Basta abrir uma conta em uma corretora de valores e começar. Hoje isso é muito fácil, bastando ter um celular para o qual você vai baixar o aplicativo de sua corretora favorita. Ou, então, abrir uma conta através de seu computador no site da corretora e usar sua plataforma de negociação favorita.
Mas não faça nada sem antes investir em educação. É necessário conhecer a realidade do mercado, os seus riscos e quais são as condições que tornam um ativo atraente, seja para investimento seja para trade.
Somos defensores de que, para bons trades e investimentos, precisamos conhecer o funcionamento do volume de negócios e sua influência sobre o preço. Portanto, o mais recomendável é fazer o curso Raio X Preditivo.
Além de fazer o curso, se você pretende se aventurar pelos trades – operações de duração mais curta -, você deve treinar na conta demo, em que não usará dinheiro de verdade. De fato, por não usar dinheiro real, as operações ficam mais fáceis, retirando muito do componente emocional envolvido. Mas também é verdade que, se você não conseguir sucesso na conta demo não será na conta real que conseguirá.
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) GGCR11
Diversos fatores podem indicar para você que o FII GGCR11 é um bom investimento para o longo prazo, seja a qualidade dos galpões logísticos, seja a baixa taxa de vacância e a baixa taxa de inadimplência. Talvez os rendimentos mensais sejam atraentes. Porém, é fundamental ficarmos atentos à movimentação dos big players, que pode indicar uma alta ou uma queda do ativo. Fazemos isso através da observação do volume e em termos desse tipo de leitura, o Raio X Preditivo é o padrão ouro do mercado, a melhor referência.
