Como investir no FII (fundo de investimento imobiliário) VISC11 seguindo o rastro de volume deixado pelos big players
O fundo de investimento imobiliário VISC11 é um fundo considerado “tijolo”, isto é, investe em imóveis “de verdade”, particularmente shoppings centers em todo o Brasil e os seus cotistas recebem mensalmente os rendimentos (aluguéis) conferidos pelos locatários desses shopping centers. Seria um investimento que vale a pena?
O fundo de investimento imobiliário VISC11, a fim de responder essa pergunta, é o tema deste artigo. Mas ainda que consideremos esse um investimento seguro e sólido, depois de analisar suas características, vale a pena saber o momento certo de se fazer um aporte. Consideramos que os preços dos ativos da bolsa de valores – os fundos de investimentos imobiliários, sendo negociados na bolsa, são renda variável – são determinados pelo volume de negociação, pelo equilíbrio entre a oferta e a demanda. Por isso, é fundamental observar a atuação dos participantes que comandam e dominam essa dinâmica entre compra e venda: os big players. Observamos a atuação desses participantes fortes pela análise do volume, em especial usando a metodologia do Raio X Preditivo que apresentaremos brevemente neste artigo.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Voltado para aplicação no mercado imobiliário, o Fundo de Investimento Imobiliário, ou FII, é uma modalidade de investimento com várias opções possíveis, como os FIIs que investem em imóveis físicos, em títulos de crédito (CRI, LCI, LH e outros) e, ainda, cotas de outros fundos imobiliários (fundos de fundos).
Algo que atrai muitos investidores até os FIIs é o rendimento mensal. Tal renda é proveniente dos aluguéis de imóveis do fundo, e dos juros dos títulos. Se houver venda de imóveis, títulos ou cotas de outros fundos, o investidor também poderá lucrar (lembre-se que se o FII investe em outros fundos, esses fundos, por sua vez, pagam rendimentos, ao seu FII).
Há vantagens interessantes no investimento em FIIs.
Não é de hoje que o imóvel é visto como uma forma de investimento, classificada inclusive como segura. Há relevância nesse pensamento, mas será que é um investimento verdadeiramente rentável? Parece simples pensar em investir seu dinheiro em um imóvel para ter a renda da locação do mesmo.
Vamos refletir aqui: que imóvel você vai comprar? Onde vai comprar? Quem vai te auxiliar nisso? Você vai alugar para quem, desconhecidos? E o que assegura que os valores das locações serão pagos em dia, e se serão pagos de fato? E para fechar toda essa reflexão sobre a compra de imóveis, devemos lembrar que os imóveis são caros e não tem liquidez. Portanto, você não poderá contar com o dinheiro investido caso seja necessário em caráter de urgência.
Sobre liquidez, no caso da compra do imóvel, ela simplesmente não existe. Se a escolha do local não foi boa ou se precisar levantar o dinheiro e você decidir vendê-lo, saiba que isso pode levar algum tempo, e nem sempre conseguirá o preço desejado no negócio. Lembrando que tudo isso pode acontecer com um único imóvel. Já com o FII, as cotas podem ser vendidas a qualquer momento, de forma rápida pela mesma plataforma de negociação de ações da bolsa de valores.
Outra vantagem dos FIIs é a diversificação: ao invés de comprar um único imóvel gastando todo seu dinheiro de uma vez só, você pode comprar poucas cotas de vários fundos ao mesmo tempo. Dessa forma você poderá acompanhar a performance que tem melhor rendimento ou não, e se necessário vender os piores e reinvestir nos melhores, segundo sua análise.
Você pode começar empenhando pouco capital. As cotas de FIIs custam em média R$ 100,00.
A gestão dos fundos é feita por uma administradora especializada, portanto a parte trabalhosa fica toda por conta dela. Porém, você não participa da administração dos imóveis.
Comparando com a negociação de ações, você pode lucrar com os FIIs da mesma forma. Isso porque você pode comprar por um preço baixo e os vender mais caros. Além disso, você pode lucrar recebendo os juros dos títulos ou o equivalente dos aluguéis, proporcionais à quantidade de cotas que você possui de determinado imóvel.
Mas os FIIs podem desvalorizar, já que é um investimento em renda variável. Sendo assim, você deve fazer uma análise cuidadosa antes de comprar. Leve em conta seus objetivos enquanto investidor e olhe as principais informações sobre os fundos, como taxa de ocupação e inadimplência, no caso do fundo de tijolo, e grau de risco do título, se for um fundo de papel, sempre devem fazer parte dessa análise.
Para escolher os melhores FIIs, conte com uma metodologia pautada na observação do comportamento dos investidores institucionais, famosos por movimentar o mercado investindo grandes quantias. Conheça mais sobre a metodologia a seguir.
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
O VISC11 é um fundo do tipo tijolo, com foco em imóveis de uso comercial (shoppings).
Vejamos a baixo quais são os tipos de FII:
• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.
• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.
• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.
• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.
• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.
• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) VISC11
O FII VISC11 (Vinci Shopping Centers) é um fundo de investimento imobiliário do tipo tijolo voltado para empreendimentos de shoppings.
O portfólio é diversificado em shopping centers, buscando variedade em localização, área bruta locável (ABL), a porcentagem com que participa em cada empreendimento, o poder aquisitivo do público alvo e as empresas que administram os shoppings: portanto, apresenta uma carteira de imóveis diversificada.
Veja os critérios usados para a escolha dos imóveis em que será feito o investimento:
• Localização em centros urbanos, onde a escassez e o preço de terrenos é uma barreira natural para o desenvolvimento de novos empreendimentos concorrentes;
• Localização em cidades com mais de 250.000 habitantes.
• Regiões com demanda qualificada na área de influência do shopping compatível com a área bruta comercializável do empreendimento, já considerando concorrentes estabelecidos e em desenvolvimento na região;
• Área bruta comercializável superior a 15.000 m²;
• Empreendimentos que apresentem potencial de crescimento real de seus resultados, através da adoção de medidas de gestão identificadas em conjunto com os administradores do shopping.
A renda gerada, por se tratar de imóveis físicos, vem principalmente do aluguel das lojas e outras estruturas do shopping. A venda dos imóveis também pode gerar a renda mensal tão desejada pelos investidores do FII VISC11. Esse FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado e foi criado em janeiro de 2013.
O VISC11 também pode fazer reformas ou benfeitorias nos imóveis para aumentar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou eventual venda, podendo comprar imóveis no Brasil todo.
As cotas do FII Vinci Shopping Centers são negociadas com o código (ticker) VISC11 no mercado de bolsa da B3 - Brasil, Bolsa e Balcão.
Os rendimentos do VISC11 são distribuídos em, no mínimo, 95% dos valores obtidos, pagos mensalmente, sempre no 10º dia útil do mês seguinte.
O VISC11 é vedado a fazer operações de day trade e sua política de investimento não poderão ser alterados sem prévia deliberação da assembleia geral de cotistas.
Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) VISC11
- CENTER SHOPPING RIO
Endereço: Av. Geremário Dantas, 404
Bairro: Jacarepagua
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 1.289,33 m2
- CRYSTAL SHOPPING
Endereço: R. Comendador Araújo, 731
Bairro: Batel
Cidade: Curitiba - PR
Área Bruta Locável: 2.646,70 m2
- ILHA PLAZA
Endereço: Av. Maestro Paulo e Silva, 400
Bairro: Jardim Carioca
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 7.457,23 m2
- MINAS SHOPPING
Endereço: Av. Cristiano Machado, 4000
Bairro: União
Cidade: Belo Horizonte - MG
Área Bruta Locável: 8.738,06 m2
- PRUDENSHOPPING
Endereço: Av. Manoel Goulart, 2400
Bairro: Jardim das Rosas
Cidade: Presidente Prudente - SP
Área Bruta Locável: 32.374,00 m2
- RIBEIRÃO SHOPPING
Endereço: Av. Cel. Fernando Ferreira Leite, 1540
Bairro: Jardim California
Cidade: Ribeirão Preto - SP
Área Bruta Locável: 13.122,90 m2
- SHOPPING ABC
Endereço: Av. Pereira Barreto, 42
Bairro: Vila Gilda
Cidade: Santo André - SP
Área Bruta Locável: 3.458,38 m2
- SHOPPING GRANJA VIANNA
Endereço: Rodovia Raposo Tavares, km 23.5
Bairro: Lageadinho
Cidade: Cotia - SP
Área Bruta Locável: 14.884,24 m2
- SHOPPING IGUATEMI FLORIANÓPOLIS
Endereço: Av. Me. Benvenuta, 687
Bairro: Santa Monica
Cidade: Florianópolis - SC
Área Bruta Locável: 6.339,60 m2
- SHOPPING IGUATEMI FORTALEZA
Endereço: Av. Washington Soares, 85
Bairro: Edson Queiroz
Cidade: Fortaleza - CE
Área Bruta Locável: 13.515,45 m2
- SHOPPING PARALELA
Endereço: Av. Luís Viana, 8544
Bairro: Alphaville
Cidade: Salvador - BA
Área Bruta Locável: 4.421,01 m2
- SHOPPING PÁTIO BELÉM
Endereço: Tv. Padre Eutíquio, 1078
Bairro: Batista Campos
Cidade: Belém - PA
Área Bruta Locável: 4.632,67 m2
- SHOPPING PRAIA DA COSTA
Endereço: Av Dr. Olivio Lira, 353
Bairro: Praia da Costa
Cidade: Vila Velha - ES
Área Bruta Locável: 39.971,30 m2
- SHOPPING TACARUNA
Endereço: Av. Gov. Agamenon Magalhães, 153
Bairro: Santo Amaro
Cidade: Recife - PE
Área Bruta Locável: 4.482,90 m2
- WEST SHOPPING
Endereço: Estr. do Mendanha, 555
Bairro: Campo Grande
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 3.179,25 m2
Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) VISC11
O fundo é administrado pelo BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
FII VISC11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
Olhando pela lente dos FIIs, investir em imóveis ficou bem mais simples.
Os imóveis que farão parte dos fundos são escolhidos por administradoras especializadas, a mesma que fará a gestão deles. Imagine você comprando um imóvel sem auxílio especializado; as chances de erro na escolha são grandes!
Você pode adquirir as cotas dos FIIs direto na bolsa de valores, no conforto da sua casa usando um computador, ou até mesmo na comodidade do seu celular.
Apesar da simplicidade, na bolsa de valores estão os participantes mais fortes e competitivos do mercado, os Big Players.
Os investidores institucionais veem o momento de queda do preço como uma oportunidade, aproveitando a liquidez para que eles montem suas posições de compra, planejando vender no momento de euforia.
Esses players operam com grandes quantias, equipes preparadas e utilizam alta tecnologia com foco total em tirar dinheiro do mercado.
Por isso, sugerimos que o investidor compreenda o comportamento dos big players, e o Raio X Preditivo observa isso no volume de negócios, buscando as melhores regiões de operação.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VISC11
Há várias formas de ganhar dinheiro com FIIs como o VISC11. Destacamos as duas:
Trade com VISC11
Trade são transações de curto prazo, com foco na compra de ativos na bolsa para vendê-los após a alta do preço, visando o lucro entre esses dois momentos. O day trade começa e termina no mesmo dia. Já o swing trade pode começar hoje e terminar daqui poucos dias. E também há o Position Trade, que pode durar mais de duas semanas. Você também pode vender as cotas sem tê-las se a tendência for de queda do preço, para comprá-las em seguida. É uma operação de aluguel dos ativos, A operação termina quando o trader devolve as ações ao investidor original, paga o aluguel e fica com o lucro.
Ganhar dividendos com VISC11
Investidores montam carteiras com uma variedade de FIIs com objetivo de acumular ativos e ter uma renda mensal. A maioria reinveste o rendimento na compra de mais ativos, e isso ocorre quando o preço cai.
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII VISC11: QUAL DECISÃO TOMAR?
Definitivamente, investir na bolsa não precisa estar associado a grandes fortunas. Até porque não há qualquer certeza se vai haver lucro.
A variação de preço na maioria das vezes ocorre devido às operações dos players institucionais. Mudanças repentinas no cenário do mercado podem ser causadas por fatores externos, mas no geral esses participantes usufruem de informações privilegiadas, alta tecnologia e capital pesado para dar o tom do pregão da bolsa.
Antes de decidir qual ativo e quanto comprar, procure ferramentas que possam te ensinar a ler o mercado a partir dos passos desses players. O Raio X Preditivo observa o volume de negócios, que podem indicar as melhores regiões para operar.
FICOU INTERESSADO NO FII VISC11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais
Taxas de administração e outras
A taxa de administração do VISC11 é de 1,35% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo de R$15.000,00 mensais corrigido pelo IPCA. Gestão e escrituração: R$ 50.000,00 mensais corrigido pelo IPCA.
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII VISC11
É comum encontrar traders que operam e ensinam estratégias baseadas no preço, sugerindo recursos ultrapassados da clássica análise técnica.
Mas o preço é a consequência do que o impulsiona até essa ou aquela posição. O volume determina o preço. Então o preço é a causa e o efeito é o volume. O volume é o combustível para que o preço suba ou caia. Essa é a Nova Análise Técnica.
O Raio X Preditivo é a sistematização da Nova Análise Técnica, e nela você poderá encontrar conceitos e ferramentas voltados para a leitura do volume.
Entender o volume nos ajuda a decidir qual o melhor momento de entrar em uma operação, nos antecipando aos movimentos importantes do mercado e observando como os investidores institucionais atuam.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII VISC11
A essa altura, você já deve estar com vontade de ter vários imóveis! Sendo assim, você deve abrir a plataforma de negociação, escolher um FII como o VISC11, indicar a quantidade de cotas que quer e clicar em “comprar”. Justamente, tudo feito eletronicamente, via internet, rápido e sem burocracia, sem precisar de corretor de imóveis ou imobiliárias. Nunca é demais lembrar que mesmo que você compre uma cota de um shopping, do fundo VISC11 por exemplo, você não poderá fazer o que quiser. A finalidade é somente o investimento.
Comprar VISC11 é bem rápido:
• Você precisará abrir uma conta na corretora de valores de sua preferência
• Transfira o dinheiro que pretende utilizar nas negociações
• Na própria corretora, escolha uma plataforma de negociação para poder abrir a ordem de compra
Mesmo que você tenha comprado um ativo que tem tido bom desempenho, o cenário pode mudar. Investidores iniciantes em estado de euforia indicam que a bolsa irá cair.
Isso porque a euforia tem relação com o grupo de investidores que está comprando no topo do preço, e que fatalmente irá se desesperar quando o preço cair. A tendência é que o desespero leve esse grupo a vender e amargar um prejuízo. Como mágica, em seguida a esse movimento, o preço voltará a subir.
Você pode evitar passar por isso, se tiver ao seu lado o Raio X Preditivo. Certamente irá dispor de um conteúdo rico em conhecimento direcionado ao ritmo do mercado.
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) VISC11
Podemos considerar o fundo de investimento imobiliário VISC11 como um fundo seguro e sólido. Mas independentemente do que achamos ou deixamos de achar, o volume sempre exercerá uma influência inegável sobre os preços. Ainda que todos os relatórios da gestora e todas as análises de especialistas apontem um cenário positivo, é fundamental observar como o volume está se comportando e, através dele, o posicionamento dos big players que podem estar distribuindo – antecipando uma queda – ou acumulando – antecipando uma alta. Nesse sentido, cabe o estudo da metodologia Raio X Preditivo, que, através da análise independente do volume, nos dá o cenário real do que pode acontecer com qualquer ativo negociado em qualquer mercado. Lembre-se de que fundos imobiliários são investimento de renda variável (como qualquer imóvel) e, ainda que sejam menos voláteis que ações, por exemplo, investimentos nesses papéis precisam estar embasados em estudos sólidos e responsáveis.
