O FII (fundo de investimento imobiliário) XPLG11 pode estar na mira dos gigantes institucionais e você tem como saber se é hora de comprar ou de vender de acordo com esses monstros do mercado
O fundo de investimento imobiliário XPLG11 é um FII negociado na bolsa de valores em que o investidor pode investir em galpões logísticos recebendo o aluguel desses galpões e aproveitando qualquer eventual valorização dos imóveis em questão.
Os FIIs são uma das formas mais práticas e simples de investir em imóveis. É como comprar um “pedacinho” de um grande imóvel, sem burocracia ou complicação diretamente na bolsa de valores. Trata-se de investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel. Particularmente o XPLG11 seria um bom investimento neste momento da nossa economia?
O fundo de investimento imobiliário XPLG11 é o tema deste artigo, mas, acima de tudo, queremos destacar a metodologia que utilizamos apoiar a nossa decisão de compra e venda de XPLG11 e outros ativos da bolsa (ações, ETFs, BDRs e outros, inclusive), através da análise do comportamento dos investidores institucionais, baseando-nos no volume, o Raio X Preditivo.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Um fundo de investimento imobiliário (FII), como o XPLG11, é uma espécie de condomínio de investidores. Cada um compra cotas desse fundo. Juntas, as cotas representam a totalidade de um conjunto de imóveis (porém, às vezes, um fundo representa um único imóvel). Essas cotas recebem um aluguel proporcional a seu valor, provendo uma renda ao investidor. É como se ele fosse dono do imóvel – no caso, apenas de uma parte dele - e o estivesse alugando para um terceiro.
Quando um fundo de investimento imobiliário inicia, o dinheiro arrecadado com a venda das cotas é usado para a compra ou construção de imóveis. A seguir, os imóveis comprados ou construídos são alugados ou arrendados. A entrada de dinheiro, através do aluguel ou arrendamento, é dividida entre os cotistas na proporção de cotas que cada um possui. Além disso, o FII pode valorizar ou desvalorizar, de acordo com a gestão do fundo e com a ocupação ou não do imóvel, naturalmente obedecendo as leis da oferta e da demanda, escassez ou abundância dos ativos.
Se, por um lado, o investidor não exerce nenhum poder de decisão sobre os imóveis em questão, por outro lado, não tem nenhuma responsabilidade por obrigações que o dono do imóvel teria. Isso fica por conta do administrador do fundo.
Todas essas características classificam os FIIs, como XPLG11, como renda variável, pois o valor de uma cota pode variar (variação que pode ser acompanhada na bolsa de valores e em programas de negociação das corretoras de valores). Não é muito diferente de investir em imóveis diretamente: nada garante que um imóvel vai valorizar ou que vai render aluguel durante toda a sua existência. Imóvel é renda variável, diferentemente do que o senso comum imagina.
Se você prefere uma definição mais técnica, no site da B3 encontramos: “O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.”
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
Embora, em um primeiro momento, imaginemos que o fundo imobiliário diz respeito só a imóveis físicos, propriamente, existem diversas modalidades de FIIs:
• Fundos de renda: os gestores compram ou constroem os imóveis que serão alugados (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, escolas, universidades, hotéis, residenciais e até cemitérios! E cada um desses é uma divisão em outras subcategorias). Diversos fundos de renda também se enquadram no tipo chamado de “fundo tijolo”
• Fundos de compra e venda: são FIIs que visam a compra de imóveis quando estão baratos e a venda quando valorizam. Por esse motivo, são considerados mais arriscados, porém, caso ocorram ganhos, eles são expressivos
• Fundos de desenvolvimento: são fundos que partem da compra de terrenos para a futura construção de grandes empreendimentos, porém dado os riscos de embargo de obras e outras eventualidades também são considerados de maior risco
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: este se parece mais com um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. É como se o investidor estivesse emprestando dinheiro ao mercado imobiliário, para, ao final, receber o dinheiro de volta com juros
• Fundos de fundos: os fundos de fundos, como o nome indica, são um mix de diversos outros fundos imobiliários e são uma forma de diversificar investindo em apenas um ativo
• Fundos tijolo: eles se misturam ao conceito de fundos de renda, pois, como o nome indica, se referem a imóveis propriamente ditos. Tem por objetivo o recebimento de aluguel e a valorização dos imóveis e, por consequência, das cotas individualmente
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) XPLG11
O XPLG11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo tijolo, isto é, as cotas correspondem a um mix de uma série de imóveis, particularmente de galpões logísticos.
Perfil e características do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) XPLG11
O XPLG11 investe em imóveis comerciais, particularmente galpões logísticos. O rendimento do fundo e que é distribuído pelas cotas é obtido através do aluguel dos imóveis e também pode ser obtido pela venda dos imóveis.
A política de distribuição de rendimentos do XPLG11 deve repassar aos cotistas, no mínimo, 95% dos resultados obtidos, apurados segundo o regime de caixa. Os rendimentos são pagos mensalmente, sempre até o 10º dia útil do mês seguinte ao do recebimento dos recursos pelo fundo.
Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) XPLG11
Uma das características mais interessantes dos fundos imobiliários do tipo tijolo é a possibilidade de conhecer os imóveis em que se está investindo. Inclusive, se a quantia for muito vultosa, vale a pena visitar os imóveis e ver como eles estão sendo ocupados e cuidados pela administradora. Lembre-se de que o portfólio de um FII pode mudar ao longo do tempo à medida que imóveis são adquiridos, construídos e ou vendidos.
CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO DIA%
- Endereço: Rua João de Padula, 245
- Bairro: Vila Bertini
- Cidade: Americana - SP
- Área Bruta Locável: 30.098,00 m2
CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO DIA% RIBEIRÃO
- Endereço: Via José Luiz Galvão, 1.905
- Bairro: Bom Jesus
- Cidade: Ribeirão Preto - SP
- Área Bruta Locável: 21.136,00 m2
CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO LEROY
- Endereço: Rod. dos Bandeirantes, KM 34
- Bairro: Condomínio Vila Verde
- Cidade: Cajamar - SP
- Área Bruta Locável: 110.163,00 m2
CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO PANASONIC
- Endereço: Estrada Municipal do Mandu, 250
- Bairro: Santa Inês
- Cidade: Itapeva - MG
- Área Bruta Locável: 23.454,00 m2
CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO RENNER
- Endereço: Av. Osvaldo José do Amaral, s/n
- Bairro: Areias
- Cidade: São José - SC
- Área Bruta Locável: 47.912,90 m2
CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO VIA VAREJO
- Endereço: Rua Lenine Queiroz, 333
- Bairro: Distrito Industrial
- Cidade: Cachoeirinha - RS
- Área Bruta Locável: 38.410,00 m2
CENTRO LOGÍSTICO CAJAMAR - ESPECULATIVO
- Endereço: Rod. dos Bandeirantes, km 34
- Bairro:
- Cidade: Cajamar - SP
- Área Bruta Locável: 125.717,00 m2
COMPLEXO MULTIMODAL DE CABO DE SANTO AGOSTINHO - CONDOMÍNIMO MM1
- Endereço: ROD BR - 101, Sul Nº 2.220
- Bairro: Distrito Industrial Diper
- Cidade: Cabo de Santo Agostinho - PE
- Área Bruta Locável: 49.897,00 m2
COMPLEXO MULTIMODAL DE CABO DE SANTO AGOSTINHO - CONDOMÍNIMO MM2
- Endereço: ROD BR - 101, Sul Km 96,4
- Bairro: Distrito Industrial Diper
- Cidade: Cabo de Santo Agostinho - PE
- Área Bruta Locável: 110.053,00 m2
COMPLEXO MULTIMODAL DE CABO DE SANTO AGOSTINHO - CONDOMÍNIMO PP2
- Endereço: ROD BR - 101, Sul Km 96,4
- Bairro: Distrito Industrial Diper
- Cidade: Cabo de Santo Agostinho - PE
- Área Bruta Locável: 43.125,00 m2
CONDOMÍNIO DDC RJ
- Endereço: Avenida OL-1
- Bairro: Parque Duque
- Cidade: Duque de Caxias - RJ
- Área Bruta Locável: 57.034,00 m2
GALPÃO WTTP2
- Endereço: Av. Ceci, 1.649
- Bairro: Tamboré
- Cidade: Barueri - SP
- Área Bruta Locável: 24.654,00 m2
SANTANA BUSINESS PARK
- Endereço: Avenida Ten. Marquês, 1818
- Bairro: Vila Poupanca
- Cidade: Santana de Parnaíba - SP
- Área Bruta Locável: 31.221,00 m2
Quem é o gestor e o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) XPLG11
O XPLG11 é administrado pelo Vórtx DTVM Ltda., e sua gestão é feita pela XP Gestão de Recursos Ltda.
FII XPLG11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
O XPLG11 é negociado na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão). Você pode comprar e vender cotas do XPLG11 facilmente através do home broker ou através da plataforma de negociação gráfica de sua corretora de valores preferida. Todas as negociações, pelo menos a maioria delas são feitas de maneira eletrônica, pela Plataforma Unificada Multiativo (PUMA), da B3.
Isto é, você pode, hoje, participar de grandes imóveis ou grandes grupos de imóveis de maneira simples, como se estivesse comprando “ações” destes imóveis.
No entanto, esteja atento que, assim como as ações, os FIIs estão na mira dos investidores institucionais que através de vantagens tecnológicas, financeiras e de recursos humanos conseguem extrair ao máximo do mercado, particularmente nas costas daqueles que estão menos preparados.
Nesse sentido, é importante ficar de olho na atuação desses agentes para, ao contrário de ir na direção oposta de suas posições, acompanhar, dentro do possível sua atuação. Podemos fazer isso com grande sucesso acompanhando o volume de negociações que só esses participantes fortes mobilizam através da metodologia do Raio X Preditivo.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO XPLG11
Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com XPLG11 e com outros ativos da bolsa. Dentre as quais destacamos os seguintes:
Trade com XPLG11
Embora os FIIs tenham menos liquidez e volatilidade que as ações e outros ativos da bolsa de valores, é possível sim lucrar com a compra e a venda das cotas desses fundos.
A ideia aqui é comprar quando acreditamos que o ativo vai aumentar de preço e vender quando o ativo chegar ao preço alvo.
Também é possível, se acreditamos que o preço vai cair, fazermos uma venda descoberta, através do empréstimo de ativos, e recomprar quando o ativo ficar mais barato, ficando com a diferença entre venda e recompra como nosso lucro.
Ganhar rendimentos com XPLG11
Como explicamos anteriormente, os FIIs pagam rendimentos, normalmente mensais, aos seus cotistas. É como comprar um imóvel e colocar para alugar. A diferença é que você não vai ter o trabalho de ir atrás de um locatário. Esse trabalho já foi feito pelo administrador.
Quem pensa no longo prazo, caso considere que o imóvel tem futuro, vai aproveitar quedas para comprar mais cotas e usar os próprios rendimentos para adquiri-las.
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII XPLG11: QUAL DECISÃO TOMAR?
A decisão de investimento em FIIs, bem como em qualquer outro investimento de renda variável, como ações, deve ser muito bem pensada. Trata-se de um ativo que pode valorizar e desvalorizar ao longo do tempo. Já vimos casos de FIIs que tiveram desvalorizações substanciais, particularmente FIIs monoativos (que investem em um único imóvel).
Assim, é importante ficarmos de olho no comportamento dos grandes investidores, geralmente melhor informados que o varejo e outros investidores de menor monta.
Fazemos isso observando o volume de negociação que nos dá pistas importantes do que pode acontecer com qualquer ativo da bolsa, incluindo FIIs.
A melhor metodologia para acompanhar a atuação dos big players através do volume é o Raio X Preditivo.
FICOU INTERESSADO NO FII XPLG11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais
Taxas do FII XPLG11
Além disso, há as taxas cobradas pela administração do próprio fundo.
A taxa de administração do XPLG11 é de 0,75% até 0.95% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo de R$ 25.000,00 mensais corrigido pelo IPCA. Gestão, custódia e escrituração estão inclusos na taxa de administração. Já a taxa de performance é de 20% do que exceder IPCA + 6% ao ano.
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII XPLG11
O Raio X Preditivo é uma metodologia que considera o volume de negociações como a causa dos movimentos de preço, diferentemente de outras metodologias que enfatizam o preço simplesmente. Para o Raio X Preditivo, o preço é mero efeito.
O Raio X Preditivo considera que somente a participação institucional em um ativo determina volumes maiores e consideráveis de negociação, o que dá pista de interesses em determinadas faixas de preço, possíveis defesas desses valores e possíveis pontos de partida para movimentos fortes, tanto de alta como de queda.
Para isso, a fim de determinar o interesse dos big players, o Raio X Preditivo utiliza indicadores inteiramente voltados ao volume e padrões totalmente alinhados com a psicologia institucional.
O objetivo é encontrar pontos seguros de trade e de investimento no intuito de buscar regiões de assimetria de risco altamente positiva: em caso de perdas, elas são mínimas e, em caso de ganho, eles são máximos.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII XPLG11
Depois de abrir sua conta na corretora de valores e depositar o seu dinheiro, o passo mais fundamental, antes de qualquer coisa, é fazer um curso sobre análise do mercado. Pelos motivos acima e pela importância da influência do volume e dos investidores institucionais no mercado, indicamos o curso Raio X Preditivo. Depois disso, é prudente experimentar os novos conceitos na conta simulada também chamada de conta demo, oferecida pela corretora. Embora você não esteja usando dinheiro de verdade nela, é evidente que se você não for bem-sucedido na conta demo, não o será na conta real, quando fatores emocionais e financeiros estiverem envolvidos.
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) XPLG11
Os fundos de investimento imobiliário (FII), como o XPLG11, são uma forma inteligente de entrar no mercado imobiliário, sem burocracia e com menos riscos que envolvem comprar um imóvel diretamente. Simultaneamente, você recebe rendimentos mensais (caso os imóveis do fundo estejam ocupados, é claro), como se estivesse recebendo aluguéis, sem os ônus de ser o proprietário de tal imóvel. Além disso, caso você queira se desfazer de “seu imóvel” não terá a dificuldade de vendê-lo como o faria com um imóvel físico: a liquidez da bolsa é enorme perto da que você teria ao vender, por exemplo, uma casa através de uma imobiliária ou classificados, com bem menos burocracia, inclusive. Porém, trata-se de renda variável, ainda assim. Por isso, recomendamos que você aprenda metodologias de análise de ativos da bolsa eficientes e, nesse sentido, indicamos o Raio X Preditivo, como o mais eficiente na leitura do volume e da atuação dos big players (investidores institucionais).
