Como investir no FII (fundo de investimento imobiliário) XPML11 do mesmo jeito que os profissionais através da análise do volume financeiro de negócios
O fundo de investimento imobiliário XPML11 é um fundo do tipo tijolo por investir em imóveis físicos. Os recursos do XPML11 são voltados ao setor de shopping centers. A ideia de se investir em um fundo é ter rendimentos mensais, vindo de aluguéis e outras formas de renda dos imóveis que compõem o portfólio do fundo. Além disso, há a possível valorização das cotas. Tudo isso sem comprometer muito do seu capital e sem arriscar com mercados de baixa liquidez. Mas, entre todos os FII que fazem parte desse universo de investimento, o XPML11 seria um bom investimento?
O fundo de investimento imobiliário XPML11 é o tema deste artigo, mas só podemos responder essa pergunta com segurança a partir da leitura do comportamento dos participantes fortes que comandam o mercado. No Raio X Preditivo, fazemos isso através da leitura do volume de negócios e acompanhamos esses big players, de maneira a tomar as melhores decisões: mesmo investimentos sólidos no longo prazo tem melhores momentos para serem adquiridos, afinal, se comprarmos um topo do preço, nos arriscamos a ver nosso investimento desvalorizar, demorando muito para entrar no lucro e perdendo a oportunidade de tê-lo adquirido mais barato. Acompanhe este artigo em que apresentamos o XPML11 e a nossa metodologia.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Do ponto de vista de um investidor comum, como é o nosso caso, o que interessa saber é que quando compramos cotas de um fundo de investimento imobiliário, estamos adquirindo uma parte de um fundo que investe em direta ou indiretamente em imóveis.
No caso de um fundo do tipo tijolo, como é o caso do XPML11, cada cota equivale a uma fração que inclui o “mix” de todos os imóveis que fazem parte desse fundo. No caso desse FII, estamos falando de vários shopping centers. Cada cota traz em si uma pequena parte de cada imóvel que está em tal portfólio. É como se as cotas fossem as “ações” do FII.
Ao comprar a cota, ou as cotas, vamos ter direito a receber o aluguel desses imóveis, proporcionalmente ao número de cotas que possuímos. É como se, de fato, tivéssemos comprado uma parte de um ou de diversos imóveis, mas sem a burocracia – e outros problemas - de se comprar um imóvel de fato: encontrar um imóvel vantajoso que não nos dará problemas, alugar o imóvel, cuidar da manutenção, questões legais, lidar com inadimplência... quem possui imóveis sabe que não é tão fácil quanto os leigos costumam imaginar. Toda parte difícil fica por conta da administradora do fundo.
A outra vantagem de comprar FIIs, como o XPML11, é a liquidez. Digamos que você tenha decidido comprar um apartamento para alugar. Por alguma razão você pode vir a precisar do dinheiro investido. Primeiro terá que desocupar o imóvel, podendo vir a arcar com custos de rescisão, custos advocatícios se as coisas complicarem. Depois, com o imóvel vazio, precisará vender, o que pode levar meses e, ainda por cima, a coisa não acontecerá pelo valor esperado.
Os FIIs, por outro lado, têm liquidez suficiente para pequenos investidores (não é o caso dos investidores que lidam com grandes somas de dinheiro, no entanto). Você negocia cotas em tempo real na bolsa de valores, através de seu home broker ou de sua plataforma gráfica de negociação. Se precisar comprar ou vender o negócio, quase sempre, será fechado imediatamente.
Para ficarmos com uma definição mais técnica, a B3 define FIIs da seguinte forma:
“O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.
Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.”
Vantagens dos FII
Desse modo, podemos concluir que há algumas vantagens em se adquirir cotas de FII, como o XPML11:
• Investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel, o que comprometeria muito do capital de um investidor de pequeno porte
• Diversificação: há FIIs de shoppings, galpões logísticos, residenciais, hotéis, hospitais e até cemitérios
• Renda mensal: receitas de aluguéis ou dos juros de fundos de papel
• Valorização: se os imóveis valorizarem ou se os certificados de crédito aumentarem de valor, o valor das cotas também sobe
• As complicações da administração dos imóveis são de responsabilidade da administradora do fundo
• Pessoas físicas estão isentas de imposto sobre a renda distribuída pelo FII, desde que algumas condições sejam atendidas (na prática, para a maioria das pessoas físicas, há isenção). Apenas lembre-se que essa vantagem é para os rendimentos mensais e não por qualquer lucro obtido pela venda das cotas
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
• Fundos de renda: vários fundos de renda se encaixam no chamado “fundo de tijolo”. Nessa modalidade o objetivo é obter a renda vinda da locação dos imóveis (residenciais, hospitais, hotéis, universidades, cemitérios, shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos). Cada um desses é uma divisão em outras subcategorias.
• Fundos de compra e venda: são considerados arriscados, pois se tratam de FIIs voltados para a compra de imóveis quando estão baratos, e estes são vendidos quando valorizam. Apesar do risco, quando há ganho costuma ser expressivo.
• Fundos de desenvolvimento: trata-se de fundos que compram terrenos visando construir um empreendimento no futuro. São considerados de risco alto devido às eventualidades que podem ocorrer como embargo de obra, por exemplo.
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: num primeiro momento você pode até achar que é um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Justamente, há essa semelhança porque o mercado imobiliário faz a captação do dinheiro de investidores como se fosse um ‘empréstimo’, para que, ao final, eles recebam o dinheiro de volta com juros.
• Fundos de fundos: como já diz o nome, é um mix de vários outros fundos imobiliários. Nesse, você poderá diversificar seus investimentos em um único ativo.
• Fundos tijolo: são os que se referem aos imóveis, e nesse caso os conceitos se assemelham aos dos fundos de renda. Logo, o objetivo aqui é o recebimento de aluguel, a valorização dos imóveis e das cotas individualmente.
• Fundos híbridos: misturam todas as categorias citadas acima, sendo bastante flexíveis no que diz respeito à diversificação.
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) XPML11
Consideramos o XPML11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo porque seus investimentos se concentra em propriedades de shoppings. Os fundos de tijolo adquirem imóveis físicos e os fazem render com a compra ou construção através de aluguéis ou também com a venda dos imóveis.
O FII XP Malls se classifica como um fundo de investimento imobiliário do tipo ANBIMA renda gestão ativa de segmento shoppings.
Constituído em setembro de 2017 sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, tem, portanto, como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de shopping centers, desde que localizados em todo o território brasileiro.
Como característica própria, seus ativos estão classificados como “greenfield”, termo que se refere a projetos completamente novos, ainda em fase pré-operacional de estudo e desenvolvimento.
O XPML11 distribui 95% dos resultados auferidos, pelo menos, até o 25º dia do mês seguinte ao do recebimento dos recursos.
Portfólio do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) XPML11
- CATARINA FASHION OUTLET
Endereço: Rodovia Castello Branco, km. 60
Bairro:
Cidade: São Roque - SP
Área Bruta Locável: 14.761,55 m2
- CAXIAS SHOPPING
Endereço: Rodovia Washington Luiz, 2.895
Bairro: Parque Duque
Cidade: Duque de Caixas - RJ
Área Bruta Locável: 9.661,75 m2
- CIDADE JARDIM SHOPS
Endereço: Rua Haddock Lobo, 1638
Bairro: Jardim America
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 1.350,00 m2
- INTERNACIONAL SHOPPING
Endereço: Rodovia Presidente Dutra, saída 225 –s/n
Bairro: Itapegica
Cidade: Guarulhos - SP
Área Bruta Locável: 14.421,67 m2
- NATAL SHOPPING
Endereço: Av. Sen. Salgado Filho, 2234
Bairro: Candelária
Cidade: Natal - RN
Área Bruta Locável: 12.323,25 m2
- PARQUE SHOPPING BELÉM
Endereço: Rodovia Augusto Montenegro, 4.300
Bairro: Parque Verde
Cidade: Belém - PA
Área Bruta Locável: 8.521,00 m2
- PLAZA SUL SHOPPING
Endereço: Praça Leonor Kaupa, 100
Bairro: Jardim da Saúde
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 2.350,00 m2
- SANTANA PARQUE SHOPPING
Endereço: R. Conselheiro Moreira de Barros, 2780
Bairro: Santana
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 3.974,40 m2
- SHOPPING BELA VISTA
Endereço: Alameda Euvaldo Luz, 92
Bairro: Horto Bela Vista
Cidade: Salvador - BA
Área Bruta Locável: 12.791,38 m2
- SHOPPING CIDADE JARDIM
Endereço: Av. Magalhães de Castro, 12.000
Bairro: Cidade Jardim
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 6.400,30 m2
- SHOPPING CIDADE SÃO PAULO
Endereço: Av. Paulista, 1230
Bairro: Bela Vista
Cidade: São Paulo - SP
Área Bruta Locável: 1.330,96 m2
- SHOPPING DA BAHIA
Endereço: Av. Tancredo Neves, 148
Bairro: Caminho das Árvores
Cidade: Salvador - BA
Área Bruta Locável: 6.210,92 m2
- SHOPPING DOWNTOWN
Endereço: Av. das Américas, 500
Bairro: Barra da Tijuca
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 9.603,00 m2
- SHOPPING ESTAÇÃO BH
Endereço: Av. Cristiano Machado, 11833
Bairro: Vila Cloris
Cidade: Belo Horizonte - MG
Área Bruta Locável: 14.932,00 m2
- SHOPPING PONTA NEGRA
Endereço: Av. Coronel Teixeira, 5705
Bairro: Ponta Negra
Cidade: Manuas - AM
Área Bruta Locável: 13.130,32 m2
- VIA PARQUE SHOPPING
Endereço: Av. Ayrton Senna, 3000
Bairro: Barra da Tijuca
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 15.800,40 m2
Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) XPML11
É administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM S.A e possui sua gestão feita pelo XP Vista Asset Management Ltda.
FII XPML11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
O fundo de investimento imobiliário XPML11 é negociado na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão). Ele é negociado de forma muito similar às ações. Você pode comprar e vender XPML11 e outros FII usando seu home broker ou sua plataforma gráfica de negociação sem qualquer dificuldade, bastando ter uma conta em uma corretora de valores e acesso à internet. Dá para usar até um celular para fazer isso atualmente. É tão fácil que qualquer um consegue.
No entanto, devemos ficar atentos a toda essa facilidade. Não é por que estamos falando de imóveis – uma modalidade de investimento que muitos inocentes consideram um “investimento seguro” – que devemos baixar nossa guarda. Fundos de investimento imobiliário são renda variável.
E, por se tratar de renda variável, é fundamental que fiquemos atentos aos movimentos dos investidores institucionais. Esses players estão preparados para tirar dinheiro do mercado:
• Com recursos financeiros quase que inesgotáveis
• Com recursos tecnológicos de primeira linha
• Com recursos de pessoal que incluem os profissionais mais preparados e competitivos do mercado
Não há como ganhar desses participantes fortes. Daí a necessidade de termos uma metodologia que nos auxilie a identificar a atuação desses big players.
Eles estão comprando? Eles estão vendendo? Com que intenção? O Raio X Preditivo faz essa leitura a partir do volume de negócios e, a partir dela, encontra os melhores momentos para comprar e vender não só XPML11, mas qualquer ativo com liquidez suficiente para proporcionar essa leitura.
Para você ter uma ideia, não é incomum que esses participantes comprem durante as quedas dos ativos para, depois de um tempo, através do controle da demanda, segurar o preço em determinado patamar, antes de uma alta. Traduzindo: durante a queda, eles estão comprando dos desesperados. A seguir, secam a oferta, absorvendo todas as vendas. Tão logo a oferta “seque” e eles tenham acumulado ativos o suficiente provocam uma alta através de compras agressivas e, a partir daí, passam a ser os “fornecedores” de ativos, vendendo a preços cada vez mais altos, para, finalmente, distribuir no topo do mercado tudo o que acumularam na queda, desta vez a um preço “alto” para os eufóricos. Desnecessário dizer que, a partir daí, o preço cai e o ciclo se repete.
Por isso, não custa repetir: é preciso uma metodologia que auxilie na leitura desse tipo de comportamento. Seja para FIIs como o XPML11, seja para ações, contratos, minicontratos ou o que for.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO XPML11
Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com cotas do FII XPML11 e com cotas de outros FII da bolsa. Dentre as quais destacamos os seguintes:
Trade com XPML11
O Trader não está interessado em comprar para ficar com um ativo, mesmo se estivermos falando de FIIs. Embora essa modalidade de negociação não seja tão comum em FIIs nada impede que um trader compre cotas de XPML11 se detectar que o preço subirá em breve. Tão logo suba até o objetivo imaginado, ele irá vender suas cotas mesmo que tenha que abrir mão dos rendimentos mensais que os fundos de investimento imobiliário costumam garantir.
O trader também pode vender ativos a descoberto (sem ter os ativos), alugando esses papéis. Ele faz isso se imagina que os preços irão cair. Nesse caso, ele, recompra os ativos por um preço mais barato, devolve os ativos alugados, e fica com a diferença.
O trade também pode acontecer em diferentes faixas de tempo: day trade (negociações que começam e terminam no mesmo pregão), swing trade (operações que começam e terminam em poucos dias) e position trade (operações que duram algumas semanas).
Ganhar dividendos com XPML11
Geralmente é a modalidade preferida de quem investe em FIIs. Os rendimentos mensais são um dos principais atrativos dessa modalidade. Geralmente, uma das estratégias adotadas pelos investidores é, inclusive, usar os rendimentos para comprar ainda mais cotas do mesmo ou de outros FII, aumentando, aos poucos, seu patrimônio e suas participações nos fundos.
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII XPML11: QUAL DECISÃO TOMAR?
Para investir em fundos de investimento imobiliário, como o XPML11, convém analisar todos os documentos fornecidos pelas empresas responsáveis. Regulamentos, relatórios periódicos e obrigatórios nos darão noção de coisas como o tipo e as condições dos imóveis, taxa de ocupação, taxa de inadimplência, quem são os locatários e o tipo de público que os imóveis do fundo visam atender. Porém, tudo pode estar lindo no papel quando, na verdade, investidores mais bem informados têm outra visão. Essa outra visão é estratégica e não é divulgada. Porém, o rastro do volume deixado por esses participantes mais preparados não pode ser escondido. Então é fundamental saber ler o volume de maneira a entender o comportamento desses investidores institucionais. Desse modo, mais adiante, gostaríamos de apresentar para você a metodologia do Raio X Preditivo, especializada nesse tipo de interpretação do volume financeiro de negociações a fim de detectar a atuação dos big players.
FICOU INTERESSADO NO FII XPML11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais
Taxas específicas do XPML11
Sua taxa de administração está entre 0,75% e 0,95% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo de R$60.000,00 mensais corrigido pelo IPCA, de acordo com tabela anexada em seu regulamento.
Gestão, escrituração e custódia estão incluídos na taxa de administração. A taxa de performance é de 20% da rentabilidade que exceder o benchmark (IPCA + 6,0% ao ano).
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII XPML11
O Raio X Preditivo é a metodologia que sistematiza através de técnicas e conceitos a Nova Análise Técnica. Na Nova Análise Técnica, considera-se que o volume é a CAUSA dos movimentos de preço que, por sua vez, são meros EFEITOS.
Metodologias que, hoje, baseiam suas decisões apenas no preço estão, portanto, focando nos EFEITOS, olhando para o passado, o que reduz em muito sua taxa de acertos.
Olhando para a causa dos movimentos de preço, o VOLUME, nos adiantamos aos efeitos e, portanto, temos mais condições de acertar o momento correto de entrar em um investimento ou de fazer um trade com qualquer tipo de ativo, seja um FII como o XPML11, seja uma ação ou outro papel negociado na bolsa de valores.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII XPML11
Tudo do que você precisa para comprar e vender XPML11 nos dias de hoje, bem como qualquer outro ativo da bolsa de valores, é ter uma conta em uma corretora de valores. E hoje em dia é super fácil abrir uma conta em uma. Basta ter um celular, baixar um aplicativo e pronto.
Porém, não comece sem investir em conhecimento antes. O preço de se meter na bolsa de valores sem investir em aprendizado pode ser mais alto do que você espera pagar e bem superior aos lucros que você inocentemente sonha.
Pelos motivos acima, recomendamos que faça um curso que ensine a entender o efeito do volume sobre o preço bem como esse volume é manipulado pelos grandes players institucionais e como o rastro desses players aparece ao longo dos pregões através do fluxo de negociações.
E, se você pretende ir pelo caminho do trade, seja day trade ou as modalidades de tempo mais alongadas, treine na conta demo que todas as corretoras sérias fornecem a seus clientes. Se não conseguir “lucrar” na conta demo, arriscando dinheiro de “mentira”, não será na conta real, com dinheiro de “verdade” que conseguirá.
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) XPML11
Depois de se inteirar sobre os imóveis e sobre as características do XPML11 você pode estar imediatamente tentado a investir nesse FII. Porém, é fundamental que antes você escolha o momento certo de fazer isso – ou até mesmo de não fazer – através da análise do comportamento institucional nesse fundo. O Raio X Preditivo pode ajudar você nesse processo através da análise do volume. A análise correta do volume nos dá regiões seguras de trade e de investimento em que o risco – caso a operação dê errado - é muito inferior aos possíveis ganhos, caso a operação dê certo.
