O fundo de investimento imobiliário (FII) KNIP11 é uma boa pedida para um investimento que pode ser muito seguro, porém eu recomendo que você observe o comportamento dos big players antes de comprar usando nosso método
O fundo de investimento imobiliário KNIP11 é um FII que investe em títulos de crédito imobiliário – CRI (certificados de recebíveis imobiliário), LCI (Letras de Crédito Imobiliário), LH (Letras Hipotecárias) e outros. Trata-se de um fundo que considero sólido e seguro por suas características. Porém, lembre-se de que se trata de renda variável e, mesmo na renda fixa, não devemos investir baseando-nos na opinião alheia, quanto mais na renda variável, que apresenta muito mais riscos. De fato, se um fundo como esse vai bem, você tem uma renda mensal equivalente ao número de cotas de que possui do fundo, mas é preciso analisar bem antes de comprar. Tem outro detalhe: esse fundo é para investidores qualificados, aqueles que já têm mais de um milhão de reais comprovadamente investidos.
Por isso, o fundo de investimento imobiliário KNIP11 é o tema deste artigo, mas também quero apresentar para você a metodologia que me faz decidir pela compra e pela venda de ativos na bolsa de valores: o Raio X Preditivo, analisa o comportamento dos investidores institucionais através do volume de negócios e encontra pontos ideais de entrada e de saída de investimentos e operações.
O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Fundo de investimento imobiliário (FII) é um “condomínio de investidores”, com uma administradora e uma gestora, que investe seus recursos uma ou mais áreas do setor imobiliário.
O “cardápio” é imenso desde imóveis físicos – prédios de escritórios, galpões logísticos, shoppings, hospitais, universidades e até cemitérios.
Mas eles também podem investir em títulos de crédito (CRI, LCI, LH e outros). Não só isso, também em cotas de outros fundos imobiliários (fundos de fundos).
O que o investidor intenciona ao investir em um FII é um rendimento mensal.
Ele pode vir de diversas fontes: aluguéis de imóveis que o fundo administra, juros dos títulos de crédito, venda dos imóveis, venda dos títulos, vendas das cotas de outros fundos e também os rendimentos pagos por outros fundos no caso de ser um FII que invista em cotas de outros FIIs.
Quais as vantagens de se investir em um FII? Muitas!
Investir em imóveis diretamente:
• Trabalheira de encontrar locatários
• Burocracia da compra de imóveis
• Burocracia do aluguel
• Manutenção dos imóveis
• Tributos complicadíssimos
• Inadimplência (não que um FII não tenha esse problema, mas pelo menos você não tem que lidar com os inadimplentes diretamente)
• Imóveis são caros (você empataria muita de sua grana com um único ativo)
• Baixa liquidez (difícil transformar um imóvel em dinheiro novamente, isto é, vendê-lo)
Já um FII não tem nada disso, você compra e vende uma fatia bem pequena equivalente a um, geralmente bem mais de um, compra e vende com um clicar de um botão, sem precisar comprometer uma parcela grande de seu dinheiro em um único ativo. Olha, a partir de R$ 100 já dá pra começar seguramente.
Com um FII, toda a parte trabalhosa é de responsabilidade da administradora do fundo. Em contrapartida, você não apita nada na gestão e na administração dos imóveis.
Não é só o rendimento mensal. Como é renda variável, se um FII valorizar bastante você pode lucrar vendendo suas cotas, caso queira abrir mão do lucro dos rendimentos mensais em nome dessa valorização. Mas também pode desvalorizar, pois é renda variável.
Então quero deixar bem claro que o KNPI11 atende aos MEUS critérios de segurança e solidez. Não tome essa declaração como algo que você deve seguir cegamente. Analise os fundamentos desse FII e tenha a seu lado uma metodologia para ajudar nas suas escolhas, ficando atento ao comportamento dos investidores institucionais (big players) que só entram em investimentos que possam render muito no futuro. Uma metodologia que é especialista nisso é o Raio X Preditivo que apresento mais abaixo.
Tipos de FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
O KNIP11 é um fundo do tipo papel, que investe seus recursos em título de crédito imobiliário.
Veja quais são os tipos de FII:
• Fundos de renda: os gestores compram ou constroem os imóveis que serão alugados (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, escolas, universidades, hotéis, residenciais e até cemitérios! E cada um desses é uma divisão em outras subcategorias). Diversos fundos de renda também se enquadram no tipo chamado de “fundo tijolo”.
• Fundos de compra e venda: são FIIs que visam a compra de imóveis quando estão baratos e a venda quando valorizam. Por esse motivo, são considerados mais arriscados, porém, caso ocorram ganhos, eles são expressivos.
• Fundos de desenvolvimento: são fundos que partem da compra de terrenos para a futura construção de grandes empreendimentos, porém dado os riscos de embargo de obras e outras eventualidades também são considerados de maior risco.
• Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”: este se parece mais com um fundo de renda fixa, pois se baseia em Certificados de Recebíveis Imobiliários. É como se o investidor estivesse emprestando dinheiro ao mercado imobiliário, para, ao final, receber o dinheiro de volta com juros.
• Fundos de fundos: os fundos de fundos, como o nome indica, são um mix de diversos outros fundos imobiliários e são uma forma de diversificar investindo em apenas um ativo.
• Fundos tijolo: eles se misturam ao conceito de fundos de renda, pois, como o nome indica, se referem a imóveis propriamente ditos. Tem por objetivo o recebimento de aluguel e a valorização dos imóveis e, por consequência, das cotas individualmente.
• Fundos híbridos: fundos que misturam todas essas categorias, apresentando uma grande flexibilidade de diversificação.
O QUE É O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) KNIP11
KNIP11 é um fundo imobiliário “de papel”. Quer dizer, concentra seus recursos em títulos de crédito imobiliário (dívida imobiliária). Os mais frequentes são os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Ele tem sua constituição fundamentada em condomínio fechado, sua duração é indeterminadoe foi constituído em maio de 2016. Seu objeto é investir em empreendimentos imobiliários (mais de 50% do seu patrimônio líquido, através da aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários). Ainda pode alocar recursos em Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e outros.
Sua meta é buscar uma rentabilidade similar à da variação do Índice de Mercado ANBIMA (IMA-B), divulgado pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA), mais 0,50% ao ano. Isso não quer dizer que ele alcançará esse objetivo.
Tem um porém: esse fundo específico é apenas para investidores qualificados (investidores que já tem mais de R$ 1 milhão em investimentos).
Os rendimentos do KNIP11 são distribuídos aos cotistas em, no mínimo, 95% dos resultados obtidos, mensalmente, sempre no 9º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos.
Quem é o administrador do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) KNIP11
O KNIP11 é administrado pelo Intrag DTVM Ltda.
FII KNIP11: ONDE E COMO É NEGOCIADO
O KNIP11 é negociado na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão), totalmente em meio eletrônico. Isto é, não existe mais o pregão viva voz, aquela gritaria em que a negociação de ativos era feita até 2005, na Bovespa, e até 2009, na BM&F.
Dessa maneira, podemos comprar e vender ações de qualquer empresa – bem como opções, contratos, minicontratos e outros ativos – usando apenas um computado comum conectado à internet, uma plataforma e uma conta em uma corretora de valores.
Mas fique atento. Se é fácil pra você, é ainda mais fácil para os investidores institucionais (big players). Eles contam com facilidades financeiras (com isso eu quero dizer que eles têm muito, mas muito dinheiro), facilidades tecnológicas (robôs HFT) e dirigentes altamente preparados e competitivos.
Por isso, não dá para entrar no mercado de renda variável, mesmo em se tratando de FIIs, conhecidos por serem menos voláteis que ações, sem uma preparação que nos dê pistas do comportamento desses big players. O Raio X Preditivo acompanha a atuação desses participantes fortes através da análise do volume e, dessa forma, encontra os melhores ativos e os melhores momentos para neles investir.
FORMAS DE GANHAR COM O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO KNIP11
Existem diversas maneiras de se ganhar dinheiro com FIIs como o KNIP11 com destaque para duas:
Trade com KNIP11
Trade: podemos comprar KNIP11 com a intenção de que ele valorize no curto ou no médio prazo. Assim, podemos vender com um preço maior. Outra possibilidade é vender (numa operação chamada venda descoberta, em que alugaremos o ativo antes de vender) e comprar o mesmo ativo mais barato logo mais. Os trades podem ter diferentes durações: day trade (inicia e termina no mesmo pregão), swing trade (de dois dias a algumas semanas) ou position trade (de algumas semanas a poucos meses).
Ganhar dividendos com KNIP11
Os investidores de longo prazo, como costuma ser o caso dos FII, querem sobretudo receber mensalmente os rendimentos (aluguéis de um fundo imobiliário com uma boa ocupação e baixa taxa de inadimplência ou os juros dos títulos de um fundo de papel).
Se o valor do ativo cai ou sobe é irrelevante pois, inclusive, se o preço cai é uma oportunidade para a compra de mais cotas. Ele pode até mesmo usar os rendimentos mensais acumulados para fazer essa compra.
INVESTIR OU NÃO INVESTIR NO FII KNIP11: QUAL DECISÃO TOMAR?
Decidir por um ativo da bolsa de valores, como os FIIs é algo que você deve pesar com muito cuidado. Não me basearia na opinião de ninguém. Só você pode tomar essa decisão.
Logo, estude todos os detalhes do fundo, não só os fornecidos pela corretora. Mas também o que você pode encontrar em muitos sites da internet. Conheço gente que até visita os imóveis dos fundos antes de investir, no caso de fundos tijolo.
Não deixe de acompanhar o comportamento dos investidores institucionais que, por natureza e pelo tamanho de suas posições, escolhem criteriosamente o momento de adquirir cotas de FIIs, ações de empresas e outros ativos da bolsa.
No Raio X Preditivo, adotamos esse comportamento através da análise do volume de negócios. Grandes volumes costumam denunciar a atuação desses participantes fortes.
FICOU INTERESSADO NO FII KNIP11? VEJA OS CUSTOS E TAXAS PRA COMEÇAR
Taxas
• Taxas da corretora: algumas corretoras não cobram taxa de corretagem, mas algumas ainda adotam essa prática. É uma taxa cobrada a cada operação de compra e venda de ativos
• Taxas da bolsa: a bolsa de valores cobra pequenas taxas sobre o valor envolvido na transação para efetivar, registrar e efetuar outras atividades necessárias para que as compras e vendas aconteçam
• ISS: o imposto sobre serviços incide sobre a taxa de corretagem caso ela exista
• Imposto de renda sobre os rendimentos mensais: isentos para pessoas físicas
• Imposto de renda sobre a venda com lucro: 20% em operações sobre o lucro (não há diferenciação entre operações normais e day trade). A exemplo de ações, é possível descontar os prejuízos anteriores dos lucros atuais
Taxas do FII KNIP11
Além disso, há as taxas cobradas pela administração do próprio fundo.
Sua taxa de administração é de 1,00% ao ano sobre patrimônio líquido. Taxas de gestão, escrituração e custodiante já incluídas na taxa de administração.
COMO O RAIO X PREDITIVO PODE AJUDAR COM O FII KNIP11
O Raio X Preditivo é uma metodologia que ajuda você a identificar oportunidades de trade de alta probabilidade de acerto.
Para isso, as ferramentas e conceitos usados procuram observar o volume, que é a causa do movimento dos preços.
Um volume capaz de sustentar e justificar uma alta ou uma baixa de um ativo é sempre ocasionado por investidores institucionais com métodos profissionais de operação. Eles têm a seu lado:
• Poder financeiro: muita, mas muita grana e alavancagem
• Poder tecnológico: algoritmos de última geração capazes de fazer milhares de negócios por segundo explorando os menores desequilíbrios do mercado
• Poder de recursos humanos: as melhores mentes matemáticas e as mais bem remuneradas, além de lideranças mais bem informadas que existem (não, elas não se informam no portal de notícias que você adora e muito pelos pelas fake news que a sua família gosta de espalhar pelo Whatsapp)
Com o Raio X Preditivo, podemos nos colocar ombro a ombro com esses participantes, tirando proveito de seus movimentos, mesmo sem saber o que os motiva: basta sabermos que eles estão acontecendo.
A Nova Análise Técnica, justamente, se caracteriza pela observação do volume, diferentemente da Análise Técnica Clássica, que fica atenta ao preço que, nesse contexto, não passa de mero efeito.
O Raio X Preditivo sabe que o volume é a CAUSA e o movimento de preço é mero EFEITO.
COMO FAÇO PARA COMPRAR FII KNIP11
Comprar FIIs é a coisa mais fácil do mundo, na prática.
Basta:
1. Abrir uma conta em uma corretora: super rápido através do site ou de um aplicativo
2. Depositar o dinheiro na nova conta: super rápido, via TED para mesma titularidade
3. Comprar as ações
Mas não se engane com a facilidade.
Sem conhecer uma metodologia adequada de compra e venda de ativos da bolsa você pode vir a quebrar a cara!
Você precisa encontrar e estudar um método de negociação, de trade, que lhe dê o conhecimento necessário para interpretar a realidade do que está acontecendo no mercado. Antes mesmo daqueles passos todos do início deste tópico.
Infelizmente, para a maior parte de nós, a ordem é invertida. Primeiro compramos ações e levamos prejuízos e depois vamos em busca de um método. Nem sempre encontramos, infelizmente.
Se você quiser queimar etapas, nós recomendamos o Raio X Preditivo.
CONCLUSÃO SOBRE O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) KNIP11
Investir em imóveis ganha uma grande facilidade através dos FIIs. No segmento dos FIIs, o KNIP11 é um dos que considero seguro e sólido. Porém, é renda variável. Se mesmo na renda fixa devemos tomar cuidado com nossas decisões, essa afirmação se torna ainda mais importante na renda variável. Não invista em algo só porque eu disse! Use seus próprios critérios para decidir. Eu recomendo o uso de uma eficiente análise do volume de negócio dos ativos para determinar o interesse ou não dos investidores institucionais por um ativo, porque isso é determinante para o preço. E, nesse sentido, por consequência, recomendo o Raio X Preditivo, que é a melhor ferramenta atualmente no Brasil para esse tipo de análise.
